Investmentfonds

Geringe Verkaufsbereitschaft bremst den Umsatz am deutschen Investmentmarkt

Die meisten deutschen Metropolen verzeichnen im ersten Quartal zurückgehende Transaktionsvolumina. Vor allem Eigentümern von Core-Immobilien fehlen attraktive Wiederanlageoptionen, wodurch sie nur selten zu Verkäufen bereit sind.

  • Rückgang des Transaktionsvolumens um ca. 14 Prozent
  • Verkäufern mangelt es an Anlagealternativen
  • B-Lagen rücken in den Fokus
  • Düsseldorf, Köln und Stuttgart mit Umsatzzuwächsen
  • München mit 900 Mio. Euro Transaktionsvolumen umsatzstärkste Stadt
  • Renditen weiter mit Abwärtstendenz
  • für 2016 wird ein Umsatz von etwa 50 Mrd. Euro erwartet

Der Gewerbeinvestmentmarkt verzeichnete im ersten Quartal des laufenden Jahres ein Transaktionsvolumen von über 8,3 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Rückgang um etwa 14 Prozent. Während vor allem Handelsimmobilien mit einem Minus von 40 Prozent gegenüber dem Startquartal 2015 ein stark rückläufiges Transaktionsvolumen verzeichneten, stachen Gesundheits- und Sozialimmobilien mit einem Umsatzanstieg von mehr als 50 Prozent hervor. Auffällig ist zudem der auf 21% des Gesamtvolumens gesunkene Anteil von Portfolio-Verkäufen. „Der Rückgang des Transaktionsvolumens ist keine Folge einer nachlassenden Nachfrage“, betont Andreas Wende, COO von Savills und Head of Investment Germany, „sondern resultiert vor allem aus knappem Angebot.“ Die erneute Leitzinssenkung durch die EZB und das sehr geringe Zinserhöhungstempo der US-Zentralbank sorgen für einen weiteren Zustrom von Geld in die Asset-Klasse Immobilien. Gleichzeitig erschwert das Zinsniveau die rentable Wiederanlage von Verkaufserlösen, wodurch die Verkaufsbereitschaft der aktuellen Immobilieneigentümer gering ausgeprägt ist. Trotzdem befinden sich zahlreiche Einzelobjekte und Portfolios in oder vor der Vermarktung. So ist in den kommenden Quartalen mit höheren Transaktionsaktivitäten zu rechnen, die übers Jahr allerdings wohl nicht das Volumen von 2015 erreichen werden. „Wir rechnen mit etwa 50 Mrd. Euro“, so Wende weiter.

 

BERLIN

Für viele langjährige Bestandshalter wird ein Verkauf immer attraktiver

  • Investmentumsatz geht um 60% auf 612 Mio. Euro zurück
  • weiter 36% Umsatzanteil von Einzelhandelsimmobilien, deren Transaktionsvolumen in anderen Metropolen stark zurückgegangen ist
  • Käufer: Asset-Manager mit 36% vor Offenen Spezialfonds
  • Spitzenrendite für Geschäftshäuser in der 1-A-Lage seit Ende 2015 auf 3,5% gesunken
  • Größte Transaktion: Schroder kauft Victoriastadt Lofts in Friedrichshain für 130 Mio. Euro

 

Zwar hat die Rallye am Berliner Gewerbeinvestmentmarkt im ersten Quartal dieses Jahres mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens um 60 Prozent gegenüber dem Vergleichsquartal 2015 statistisch an Fahrt verloren, doch die Nachfrage und der Anlagedruck sind ungebrochen. So geht Savills in den kommenden Monaten von einer deutlich anziehenden Investmentaktivität aus und prognostiziert, dass 2016 erneut ein hohes Transaktionsvolumen erreicht wird. Viele Eigentümer, die bereits früh im Marktzyklus gekauft haben, werden das aktuelle Preisniveau für einen Verkauf ihrer Objekte nutzen. Gewinnmitnahmen werden zunehmend auch für Investitionen aus in jüngerer Zeit realisiert, was die Dynamik des Marktes illustriert. Gerade die Nachfrage aus dem Ausland ist für die Bundeshauptstadt anhaltend hoch. Der Anteil internationaler Käufer lag bei etwa 50 Prozent. Grundsätzlich wird die Käuferschaft in punkto Kaufpreishöhe, Risikobereitschaft sowie Schnelligkeit immer flexibler – und das ist in Berlin auch nötig, um zum Zuge zu kommen.

„Besonders attraktiv erscheint angesichts der anhaltend hohen Umsätze bei der Bürovermietung der Kauf von Objekten mit kurzlaufenden Mietverträgen, da diese in übersichtlicher Zeit eine enorme Steigerung des Cash-Flows versprechen“, sagt Steffen Pulvermacher, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Berlin. „Entsprechend groß ist dort jedoch das Konkurrenzfeld der Bieter.“

 

DÜSSELDORF

Starker Jahresauftakt und Renaissance der B-Lagen

  • Büroimmobilien mit Umsatzanteil von 73% vorn
  • Deutsche Käufer sorgen für drei Viertel des Umsatzes
  • Spitzenrendite für Büros und Geschäftshäuser stabil bei 4,1% bzw. 3,8%
  • Ausgewählte Transaktion: CA Immo verkauft Areal der früheren Autoverladestation an GBI

 

Der Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt startete mit einem hohen Transaktionsvolumen ins neue Jahr. So wechselten im 1. Quartal Gewerbeobjekte für mehr als 300 Mio. Euro den Eigentümer – mehr als doppelt so viel wie im Vorjahreszeitraum (142 Mio. Euro). „Da in diesem Jahr deutlich weniger großvolumige Transaktionen als im vergangenen Jahr zu erwarten sind, sehen wir für das Gesamtjahr 2016 allerdings ein leicht rückläufiges Investmentvolumen“, erläutert Stefan Mellies, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Düsseldorf. Core-Immobilien stehen bei den meisten Investoren nach wie vor hoch im Kurs, jedoch sehen viele Eigentümer momentan von einem Verkauf solcher Objekte ab. Das bereits im letzten Jahr zu beobachtende Aufweichen der Anlageprofile in Richtung Core-Plus dürfte daher auch in den kommenden Monaten anhalten. Aufgrund der stärkeren Nachfrage nach Objekten abseits des Core-Segments ist davon auszugehen, dass auch die Düsseldorfer B-Lagen verstärkt auf Investment-Opportunitäten geprüft werden.

 

FRANKFURT

Markt präsentiert sich kleinteilig, doch großvolumiges Produkt ist absehbar

  • Transaktionsvolumen schrumpft um 36% auf 626 Mio. Euro
  • Mit 30% überdurchschnittlicher Umsatzanteil von Hotelimmobilien
  • Offene und Spezialfonds mit 36% stärkste Investorengruppe
  • Ausgewählte Transaktion: Amundi kauft Broker & Office Center (BOC) von JP Morgan

 

Der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt war in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres von vergleichsweise kleinen Transaktionen geprägt: das durchschnittliche Transaktionsvolumen lag bei lediglich etwa 24 Mio. Euro. Im Mittel der vergangenen fünf Jahre waren es 46 Mio. Euro. Angesichts der gut gefüllten Projektpipeline im Hochhaussegment – zum Beispiel der Büroturm auf dem ehemaligen Metzler-Areal – werden künftig aber auch wieder großvolumige Abschlüsse zu sehen sein.

Neben der Projekt- ist auch die Transaktionspipeline gut gefüllt. Für viele Produkte wurde im 1. Quartal der Markteintritt vorbereitet, so dass in den kommenden Quartalen mit deutlich mehr Dynamik auf der Angebotsseite zu rechnen ist. „Insbesondere institutionelle Bestandshalter überprüfen derzeit ihre Portfolios und werden sich vermehrt von nicht mehr strategiekonformen Objekten trennen“, erklärt Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt. Dem steht eine hohe Nachfrage nach Value-Add-Produkten gegenüber. Vor allem Objekte mit auslaufenden Mietverträgen und Repositionierungspotenzial stehen hierbei im Fokus.

 

HAMBURG

Transaktionsaktivität jenseits der City nimmt zu

  • Umsatz geht um 6% leicht auf 850 Mio. Euro zurück
  • Drei Viertel des Umsatzes mit Büroimmobilien
  • Britische Investoren sorgen für knapp 40% des Umsatzes
  • Bürorendite sinkt seit Ende 2015 um 10 Basispunkte auf 4%
  • Ausgewählte Transaktion: Amundi kauft den Telekom-Campus in der City Nord für 125 Mio. Euro

 

Hamburg gilt aufgrund seiner diversifizierten Branchenstruktur und seines im Metropolenvergleich wenig volatilen Vermietungsmarktes als ein besonders risikoarmer Investitionsstandort. Eigentümer der begehrten Core-Immobilien in der City sind trotz der hohen Investorennachfrage aktuell nur in Ausnahmen zu Verkäufen bereit, da es an Anlagealternativen mangelt. Das Investitionsgeschehen dürfte daher auch in den kommenden Monaten vor allem in Lagen außerhalb der City stattfinden.

„Eine Lage mit günstigem Entwicklungspotenzial ist die Achse zwischen City und HafenCity“, erklärt Sascha Hanekopf, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg. „Hier wird sich in nächster Zeit das Interesse der Immobilieninvestoren weiter verstärken.“ Aufgrund fehlender Verkaufsbereitschaft im Core-Segment dürfte das Jahr 2016 vor allem von Eigentümerwechseln im Core-Plus-Segment geprägt sein. Auch Value-Add-Produkte werden weiter sehr stark nachgefragt. Da es auch hier jedoch kaum Angebot gibt, ist von weiter fallenden Renditen auszugehen.

 

KÖLN

Reges Investoreninteresse, aber schwieriger Markteintritt

  • Umsatz steigt um ein Fünftel auf 174 Mio. Euro
  • 94% des Transaktionsvolumens mit Büroimmobilien
  • Aktivste Käufer sind mit 51% geschlossene Fonds
  • Ausgewählte Transaktion: Blue Rock kauft DuMont-Zentrale

Der Kölner Markt ist von einer gravierenden Knappheit attraktiver Büroflächen gekennzeichnet. Gleichzeitig gibt es kaum spekulative Projektentwicklungen. Das Marktumfeld für Eigentümer, insbesondere von Büroimmobilien, ist daher äußerst günstig. So zeigen zahlreiche Investoren großes Interesse am Kauf Kölner Immobilien.

Die kleinteilige Bebauungsstruktur und die Vielzahl an (Privat)-Eigentümern im Kölner Zentrum erschwert die Realisierung neuer Projekte, da zuvor diverse Einzelobjekte zu erwerben sind. Dies hat lange Projektvorlaufzeiten zur Folge und begünstigt lokal verankerte Akteure. „Wir gehen insofern davon aus, dass der Markt auch im Jahr 2016 seine regionale Prägung beibehält und internationale Käufer oftmals nicht zum Zuge kommen“, illustriert Panajotis Aspiotis, Managing Director und Head of Düsseldorf and Cologne, die spezielle Situation in der Domstadt. Die mittel- bis langfristig anhaltende Flächenknappheit in der City macht die Erschließung neuer Stadtteillagen erforderlich. Nachdem im Deutzer Feld kaum noch freie Grundstücke verfügbar sind, dürften mittelfristig die Areale an den Kölner Ringen stärker in den Fokus rücken.

 

MÜNCHEN

Steigende Investmentaktivität am Stadtrand

  • München mit 870 Mio. Euro stärkster Markt – trotz 2% Umsatzrückgang
  • 84% des Transaktionsvolumen entfallen auf Büroimmobilien
  • Italienische Investoren mit 47% stärkste Käufernation
  • Mit 3,7% niedrigste Bürorendite bundesweit
  • Ausgewählte Transaktion: Verkauf des BayWa-Hochhauses für 280 Mio. Euro an WealthCap

 

München gilt nach wie vor als DER sichere Hafen in Deutschland. Entsprechend groß ist die Nachfrage von Investoren, die nach Anlagemöglichkeiten in genau solchen sicheren Häfen suchen. Auch 2016 dürfte die Nachfrage anhalten und sich wegen der Angebotsknappheit innerhalb der Stadtgrenzen verstärkt auf das Umland ausweiten. So ziehen Lagen wie Moosach, Ismaning oder auch Ottobrunn eine immer stärkere Nachfrage auf sich. „München steht nicht nur bei Core-, sondern auch bei Value-Add-Investoren ganz oben auf der Liste der begehrtesten Investmentstandorte“, so Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart, „denn die guten Vermietungsperspektiven versprechen Wertsteigerungspotenzial, das sich durch Aufwertung von Objekten heben lässt.“ In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres lag das Transaktionsvolumen 2 Prozent unter dem des Vorjahreszeitraumes und belief sich auf knapp 900 Mio. Euro. Vor allem der Verkauf des BayWa-Hochhauses für 280 Mio. Euro trug dazu bei, dass das Minus nicht noch größer ausfiel. Trotz des geringfügigen Umsatzrückgangs war München der umsatzstärkste Top-7-Markt im 1. Quartal.

 

STUTTGART

Investorenlandschaft breit gefächert und immer internationaler

  • Transaktionsvolumen legt um 55% auf 329 Mio. Euro zu
  • Büroimmobilien generieren zwei Drittel des Umsatzes
  • Mehr als Dreiviertel des Investmentvolumens kommen aus den USA
  • Offene und Spezialfonds mit 67% vorn
  • Ausgewählte Transaktion: Hines kauft den Alten Kronprinzbau

 

Der Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt zieht ein immer stärkeres Interesse von ausländischen Investoren auf sich. Gleichzeitig sind immer noch viele regionale Investoren, darunter zahlreiche Privatinvestoren, in Stuttgart engagiert. Die Investorenlandschaft dürfte dadurch noch vielfältiger, der Bieterwettstreit um Immobilien noch größer werden.

Die Attraktivität Stuttgarts ergibt sich auch zukünftig aus den im Vergleich zu den anderen Top-7-Märkten etwas höheren Renditen. Dabei kann die Metropolregion Stuttgart im Hinblick auf die Fundamentaldaten mit den meisten anderen Märkten mithalten, etwa bei Kaufkraft und Beschäftigung. Wir gehen davon aus, dass dieser Umstand im Jahresverlauf verstärkt eingepreist und zu einer weiteren leichten Renditekompression führen wird. „Die guten Fundamentaldaten und der stabile Nutzermarkt sind es aber auch, die viele Eigentümer von Core-Objekten von Verkäufen abhalten“, verdeutlicht Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart den aktuell typischen Trend. „Wir erwarten daher, dass sich immer mehr Investoren auch mit den Stuttgarter B-Lagen auseinandersetzen werden.“

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