Sachwerte / Immobilien

Wohnungen werden immer „erschwinglicher“,
aber keiner kann’s bezahlen

Deutschlands Erfolgs-DNA ist der Mietmarkt

Neben Impf- und Pandemieversagen der Regierung bleibt die Wohnungspolitik das anhaltend große Versagensthema der Politik. Die Mieten steigen immer weiter. Die Preise fliegen noch höher. In Deutsch- land herrscht Wohnungsnot! Der aufmerksame Medienkonsument aus dem Ausland erwartet mit Blick auf fotogene Interessentenschlangen frierende Obdachlose in allen Hauseingängen. Die verschwinden aber bei Besichtigungsschluss doch eher wieder in ihren Bestandswohnungen oder wieder bei den Eltern.
Die Eigentumsquote trägt die Schuld an der Wohnungsnot, skandieren die Interessengruppen. Wer mietet, scheint durch gierige Vermieter zur Armut verdammt, während Wohnungseigentümer einem wohlhaben- den Lebensabend und glücklichen Erben entgegensparen. Der Blick auf die Wohneigentumsquoten der südlichen „Peripheriestaaten“ macht neidisch.

Deutschland ist industriell geprägt und seither kulturell ein Mieterland. Dafür hat Deutschland ein vergleichsweise hervorragenden soziales Sicherungs- und Altersvorsorgenetz. Ein gutes Angebot an Mietwohnungen zu im internationalen Vergleich günstigen Mieten fördert die Mobilität. Bis zum Privatisierungsschub nach der Jahrtausendwende gab es ein hohes, marktregulierendes Angebot von Unternehmen, Wohnungsbaugesellschaften und Kommunen. Auch heute vertritt der GdW als Bundesverband noch 30 Prozent der deutschen Mietwohnungen mit Mieten weit unter politisch und medial zitierten Angebotsmieten. Der Mietwohnungsbau ermöglichte in der Nachkriegszeit den wirtschaftlichen Aufstieg Deutschlands und im Anschluss durch hohe Mobilität die Anpassung an Strukturveränderungen bis hin zum gerade sich drehenden „Megatrend“ in die Ballungsräume.

Gleichzeitig verfälschen statistische Effekte die Aussagen. In Mehrgenerationenfamilien in vielen südlichen Ländern wohnen alle Familienmitglieder in Wohneigentum und hängen naturgemäß an ihrer Scholle. In angelsächsischen Ländern und im eher ländlichen Frankreich bestehen kulturelle Unterschiede und ein vergleichsweise knappes und teures Mietangebot insbesondere in Ballungsräumen.

Auf dem Preisniveau, das sich aber erst in dem extremen Niedrigzinsumfeld gebildet hat, fragt sich rechnerisch oft, wie ein durchschnittlicher Angestellter mit normalem Lebensplan und Familie ohne elterliche Unterstützung Wohneigentum bilden soll. Der Niedrigzins verführt zu hoher Kaufpreis- bereitschaft zu Lasten der Tilgung. Um aber in rund 30 Jahren schuldenfrei zu sein und Schwankungs- risiken decken zu können, bedarf es heute einer Eingangstilgung von annähernd drei Prozent, so dass sich je nach Eigenkapital eine Annuität von vier bis fünf Prozent errechnet. Bei sieben Prozent Zinssatz früherer Generationen reichte eine Eingangstilgung von einem Prozent mit einer Annuität von acht Prozent. Preisniveau und Mietmultiplikator liegen heute aber bei gleichzeitig viel höher gestiegenen Erwerbs- nebenkosten und laufenden Nebenkosten weit über der verbesserten Relation der Annuitäten. Und bei allem privaten Jubel über niedrige Zinsen ist zu berücksichtigen, dass ein junger, gut verdienender Arbeitnehmerhaushalt, der in Düsseldorf leicht 600.000 Euro und 75.000 Euro Erwerbsnebenkosten für eine 1-Kind- Wohnung in anständiger Neubauqualität ausgibt, bei einer ungeplanten Änderung der Lebensverhältnisse in einer Phase nur eines konsolidierenden Wohnungsmarktes in Verbindung mit Zweitmarkteffekten mit durchaus 150.000 Euro Schulden beziehungsweise Eigenkapitalverlust und auch mehr ins weitere Leben starten kann.

Zur Marktentwicklung häufen sich aktuell widersprüchliche Aussagen. Die Bundesbank sieht ebenso wie das Wohnungs-Forschungsinstitut empirica zwischen 15 Prozent und 30 Prozent zu hohe Preise. Die markanten Preisübertreibungen auf den städtischen Wohnungsmärkten hätten während der Coronavirus-Pandemie noch zugenommen. Der Bericht zur Wohnraumoffensive der Bundesregierung verweist auf herausragende Erfolge. Politiker bringen aber ein Verbot von Mieterhöhungen in die Diskussion.

Das IW Köln sieht dagegen in einer aktuellen, pressewirksamen Studie im Auftrag der Wohnungsgesell- schaft LEG zunehmende Erschwinglichkeit durch die Zinssituation. Allerdings seien die Kaufpreise zu hoch, als dass normale Mieterhaushalte noch kaufen könnten. Da kommt sich der Studienleser eher genasführt vor. Das IW argumentiert weiter, dass Wohneigentum den Mietwohnungsmarkt entlaste und Altersarmut vorbeuge. Das ist dann natürlich richtig, wenn die Eigentumswohnung zusätzlich gebaut wird und im Leben alles gut geht. Allerdings stagniere die Wohneigentumsquote, da nur 15 Prozent der Mieter über ein gespartes Kapital von 60.000 Euro verfügten, das mindestens notwendig sei. Innerhalb der wichtigen Gruppe der 25- bis 40-Jährigen seien es weniger als zwölf Prozent. Reserven für Lebenssonder- situation berücksichtigt das IW eher nicht. Ein Zinsänderungsrisiko wird in dieser 35-Jahres Perspektive auch dezent übersehen.

Natürlich lässt die aktuell paradoxe Situation auch den Autor über eine notwendige Anpassung der Wohnungspolitik nachdenken. Schon vor einigen Jahren erzählte ein Angestellter eines Wohnungsent- wicklers dem Autor, er habe jetzt 439 Wohnungen an Käufer übergeben. Davon sei nur ein einziger ein junges Paar mit Kind gewesen. Der Erstkäufer ist statistisch 40 Jahre alt. Das stimmt nachdenklich.
Die Rahmenbedingungen der Politik bleiben aber immer dieselben. Notwendiger, sehr preisgünstiger Wohnraum lässt sich nur mit Staatshilfe oder durch den Staat bauen. Hochpreisigen Neubau könnte man getrost dem Markt und wechselnden demografischen Trends überlassen. Aber alle aktuellen Regularien der Kreditrichtlinie oder der Mietregulierung bremsen jedoch den Markt aus.

WERNER ROHMERT

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