Wie beurteilen Sie aktuell den Markt für Sachwertanlagen?
THOMAS F. ROTH: Exzellent, weil man der rasanten Vermehrung der Geldmengen nur mit Sachwerten begegnen kann. Zu Zeiten, als festverzinsliche Anlagen noch Zinsen zahlten, lag der Renditeanspruch für Sachwerte etwa zwei Prozentpunkte über der Renditeerwartung für festverzinsliche.
Heute liegen Sachwertrenditen um vier bis fünf Punkte über der Null-Rendite des Geldmarkts.
Warum ist der Hotelmarkt nur vorübergehend geschwächt?
THOMAS F. ROTH: Der Wunsch zu reisen ist sowohl im touristischen Bereich als auch im Geschäftsleben nicht verlorengegangen, sondern temporär unterdrückt. Die Menschen sehnen sich nach Urlaubs- und Städtereisen, nach persönlichen Begegnungen mit Freunden und Verwandten, ebenso mit Geschäfts- freunden und Kunden auf Kongressen, Tagungen und Geschäftsreisen.
Welche Segmente werden sich erholen und welche Segmente werden lange brauchen, um wieder Umsatz zu generieren?
THOMAS F. ROTH: Das hängt ganz maßgeblich von der weiteren Entwicklung der Infektionszahlen ab und von den Regeln, die die Bundesregierung und die Länder festlegen. Erhebliche Lockerungen sind die Voraussetzung für eine Belebung der Hotellerie. Der Begriff des „Beherbergungsverbots“ kommt einem Verbot zur Ausübung der Geschäftstätigkeit für die Hotellerie gleich. In diese Richtung gehende Überlegungen schüren zusätzlich die Angst der Bevölkerung, in deren Konsequenz die Reiselust auch ohne Verbote gegen Null geht. Sobald wirksame Impfstoffe und Medikamente verfügbar sind, werden sowohl Businessund Tagungshotels als auch Wellnesshotels sehr schnell wieder an die Belegungsquoten herankommen, die sie vor dem Lockdown im März dieses Jahres hatten.
Was müssen erfolgreiche Initiatoren verstehen?
THOMAS F. ROTH: Grundsätzlich ist es nicht nur von Vorteil, das Geschäft seiner Mieter oder Pächter genau zu verstehen, sondern zwingend notwendig. Für einen partnerschaftlichen Umgang auf Augenhöhe ist es Voraussetzung, die Bedürfnisse seines Mieters zu kennen und zu respektieren. Ist das nicht der Fall, fühlt sich der Mieter als Mittel zum Zweck, was die Fronten verhärtet. Bei Pachtverträgen, die bei Betreiberimmobilien eine 20- oder 25-jährige unkündbare gegenseitige Bindung begründen, sollte das Verhältnis von gegenseitiger Loyalität und Wertschätzung getragen sein.
Warum ist es besser, kein Produkt auf dem Markt zu bringen, als ein schlechtes?
THOMAS F. ROTH: Das liegt auf der Hand. Ein schlechtes Produkt erfüllt die Erwartungen des Anlegers nicht und macht in der Bestandsverwaltung dem Asset Management viel mehr Arbeit als ein gutes Produkt. Deshalb spricht bei Immobilieninvestitionen sehr viel für geschlossene Fonds ohne Blindpool-Charakter, bei denen von Anfang an feststeht, wieviel Kapital in welche Objekte investiert wird. Initiiert wird ein Fonds erst, nachdem die passenden Assets gefunden sind. Gibt der Markt nicht her, was hohen Anforderungen entspricht, wird nicht investiert. Offene Fonds hingegen kamen in der Vergangenheit schon in einen Investitionszwang, weil sie mit Anlegergeldern überflutet wurden. Um die Investitions- quote zu erfüllen, sind die Fondsmanager in der unangenehmen Situation, Objekte erwerben zu müssen, die sie ohne diesen Druck eher ablehnen würden.
Was empfehlen Sie dem Vertrieb?
THOMAS F. ROTH: Die Regulierung hat dazu geführt, dass heute fast nur noch Spezialisten Beteiligungs- angebote konzipieren. Das sind durchweg Anbieter, die ihren Nischenmarkt perfekt verstehen. Insofern ist die Produktauswahl für den Vertrieb mit viel weniger Gefahren verbunden als früher. Diese Vereinfachung ist für den Vertrieb aber enorm wichtig, da er heutzutage durch zeitraubende Dokumentationspflichten sehr belastet ist.
Was planen Sie für das Jahr 2021?
THOMAS F. ROTH: Bis sich die Situation in der Hotellerie wieder stabilisiert hat, investieren wir schwerpunktmäßig in unserem Kernsegment Sozialimmobilien – Pflegeheime, Service-Wohnanlagen und Reha-Kliniken –, wo die IMMAC Gruppe seit über zwei Jahrzehnten ihren Schwerpunkt hat. Außerdem besteht die Hoffnung, bald wieder lukrative Hotelfonds in den Markt bringen zu können.
Vielen Dank für das Gespräch.
