Im Kerngeschäft Vermietung (Segment Rental) und wohnungsnahe Dienstleistungen (Segment Value-add) erzielte Vonovia attraktives Wachstum. Die beiden Vertriebs-Segmente Neubau (Segment Development) und Wohnungsprivatisierung (Segment Recurring Sales) entwickelten sich hingegen weniger dynamisch. Grund dafür ist das weiterhin herausfordernde Marktumfeld. Die Immobilienwerte setzten ihren Aufwärtstrend fort und entwickelten sich im ersten Halbjahr 2026 erneut positiv. Für das Gesamtjahr 2026 bestätigt Vonovia seine Prognose für alle Ertragskennzahlen. Auch der Ausblick für 2028 bleibt unverändert.
Luka Mucic, Vorstandsvorsitzender von Vonovia: „Wir haben unsere starke Leistung in den Kerngeschäften Vermietung und Value-add fortgesetzt. Damit konnten wir das geringere Tempo bei unseren Vertriebsaktivitäten ausgleichen. Wir erwarten, dass wir wie üblich sowohl im Neubau als auch bei der Wohnungsprivatisierung in der zweiten Jahreshälfte an Fahrt gewinnen werden. Unser Fokus bleibt auch zukünftig zuverlässiges Wachstum in unserem Kerngeschäft, die Steigerung der Ergebnisse in unseren zusätzlichen Segmenten (Non-rental) und die Stärkung unserer Bilanzstruktur.“
Segmentergebnisse
Das Adjusted EBITDA im Vermietungsgeschäft stieg im ersten Halbjahr 2026 um 3,5 % auf 1.268,6 Mio. €, obwohl das Portfolio im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fast 5.000 Wohnungen weniger umfasst. Dies unterstreicht die Resilienz des größten Segments von Vonovia. Das organische Mietwachstum betrug 3,6 % (2,1 % aus dem Marktmietwachstum, 1,2 % aus Investitionen in die Modernisierung und 0,3 % aus der Neubautätigkeit), was in erster Linie auf den Zeitpunkt der Einführung des Berliner Mietspiegels zurückzuführen ist. Die Leerstandsquote blieb mit 2,3 % niedrig, und die Zahlungsquote blieb mit 99,6 % auf einem sehr hohen Niveau.
Im Segment Value-Add stieg das Adjusted EBITDA um 27,6 % auf 128,5 Mio. €. Wesentliche Treiber waren unter anderem höhere Beiträge aus der Handwerkerorganisation sowie das Wachstum im Energiegeschäft. Vonovia erhöhte seine Investitionen in Modernisierung und Neubau auf 553,6 Mio. € (+10,7 %).
Das Marktumfeld bleibt für die vertrieblich orientierten Segmente herausfordernd. Einige Käufer hielten sich deshalb im ersten Halbjahr mit Investitionsentscheidungen zurück. Das wirkte sich auf die Ergebnisse in den vertrieblich orientierten Segmenten aus. Das Segment Recurring Sales erzielte dennoch ein leicht höheres Adjusted EBITDA. Es lag bei 39,3 Millionen Euro. Das entspricht einem Plus von 1,6 %. Die Absatzmengen waren dabei geringer. Die durchschnittliche Bruttomarge lag dagegen bei 43,8 % und damit deutlich über dem Vorjahreswert. So konnte Vonovia das schwierige Marktumfeld und die geringeren Verkaufszahlen ausgleichen. Für 2026 rechnet Vonovia mit moderatem Ergebniswachstum beim Adjusted EBITDA.
Auch im Neubau sind die Marktunsicherheiten weiterhin zu spüren. Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag bei 20,1 Millionen Euro. Der Vergleich mit dem Vorjahreswert ist verzerrt, da im ersten Quartal 2025 der Verkauf eines großen Grundstücks mit einem erheblichen EBITDA-Beitrag von 53 Millionen Euro enthalten war. Bereinigt um diesen Effekt lag das Ergebnis im Bereich Development sowohl im ersten Halbjahr als auch im zweiten Quartal über dem Vorjahreswert. Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Vonovia einen Beitrag zum Adjusted EBITDA auf Vorjahresniveau.
Finanzergebnis
Das Adjusted EBITDA stieg im ersten Halbjahr 2026 um 2,4 % auf 1.456,5 Mio. €. Das Adjusted EBT lag mit 962,3 Mio. € um 2,6 % unter dem Vorjahresniveau, hauptsächlich aufgrund höherer Finanzierungskosten. Das Bereinigte Periodenergebnis für die Aktionäre belief sich auf 771,6 Mio. € (-4,9 %) bzw. 0,91 € je Aktie (-7,7 %). Dies ist auf einen höheren Anteil an Minderheiten zurückzuführen, die im Ergebnis des ersten Halbjahres 2025 nicht enthalten waren.
Pro-forma und bereinigt um den Grundstücksverkauf im ersten Quartal 2025 stieg das Adjusted EBITDA Total um 6,4 %, das Adjusted EBT blieb mit -0,5 % im Wesentlichen unverändert und das Bereinigte Periodenergebnis für die Aktionäre lag 1,2 % unter dem Vorjahreswert.
Der Operating Free Cash-Flow belief sich auf 607,5 Mio. € (-45,4 %) und wurde vor allem durch vorübergehende Effekte im Nettoumlaufvermögen und Dividendenzahlungen beeinflusst, während das operative Ergebnis stabil blieb.
Wertentwicklung im ersten Halbjahr und EPRA NTA
Die umfassende Portfoliobewertung zum 30. Juni 2026 ergab einen Wertzuwachs von 1,1 % ohne Investitionen und von 1,8 % einschließlich Investitionen. Der Verkehrswert des Immobilienportfolios belief sich auf 81,8 Mrd. €, bei einer anfänglichen Bruttorendite von 4,3 %. Der EPRA NTA blieb mit 39,2 Mrd. € bzw. 46,22 € je Aktie nahezu unverändert.
Finanzkennzahlen
Vonovia hat im ersten Halbjahr 2026 eine proaktive Finanzierungsstrategie verfolgt. Im Juni platzierte das Unternehmen erfolgreich eine Wandelanleihe mit einem Gesamtvolumen von 850 Millionen Euro, einer Laufzeit von 5 Jahren und einem Nullkupon. Insgesamt hat Vonovia seit Jahresbeginn bislang rund 4,4 Milliarden Euro refinanziert, mit einer durchschnittlichen Laufzeit von rund 8 Jahren und einem durchschnittlichen Euro-Kupon von rund 3,2 %. Durch das aktive Liability Management mit einem Volumen von 1,5 Mrd. € hat Vonovia bereits einen guten Teil der Anleihefälligkeiten der Jahre 2027 und 2028 abgedeckt.
Die wichtigsten Kennzahlen zur Verschuldung zum 30. Juni 2026 waren ein LTV von 46 %, ein Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA von 14,0x und ein ICR von 3,6x. Der Anstieg des Verschuldungsgrades Loan-to-Value (LTV) und des Verhältnisses von Nettoverschuldung zu EBITDA im Vergleich zum Jahresende 2025 ist auf die Dividendenzahlung im zweiten Quartal zurückzuführen. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 ist der LTV um 130 Basispunkte gesunken, das Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA verbesserte sich um 0,3x, der ICR stieg um 0,1x.
Im ersten Halbjahr 2026 wurden Verkäufe in Höhe von rund 700 Millionen Euro realisiert (einschließlich einer Vereinbarung über die vorrangige Rückzahlung der Minderheitsbeteiligung an Vesteda in Höhe von rund 200 Millionen Euro), von denen bereits rund 400 Millionen Euro abgeschlossen wurden. Die Verkäufe tragen weiter wie geplant zum Schuldenabbau bis 2028 bei.
Philip Grosse, Finanzvorstand: „Unsere Kapitalstruktur ist weiterhin solide. Die höheren Finanzierungskosten entsprechen unseren Erwartungen. Wir haben unsere Finanzierungen angesichts der aktuellen Marktunsicherheiten bewusst vorgezogen. So konnten wir günstige Marktfenster für unsere Wandelanleihe, für Unternehmensanleihen in verschiedenen Währungen, die alle gegen Währungsrisiken abgesichert wurden, und für unser Liability-Management nutzen. Damit haben wir einen Teil der Refinanzierungsrisiken für die kommenden Jahre frühzeitig reduziert.“
Ergebnisprognose für 2026 bestätigt und Ausblick für 2028
Vonovia bestätigt seine Prognose für 2026 für alle Ertragskennzahlen. Das Adjusted EBITDA Total wird weiterhin in einer Spanne von 2,95 Mrd. € bis 3,05 Mrd. € erwartet, das bereinigte EBT zwischen 1,9 Mrd. € und 2,0 Mrd. € und das bereinigte Ergebnis für die Aktionäre zwischen 1,4 Mrd. € und 1,5 Mrd. €. Die Erwartung für das organische Mietwachstum wurde um 20 Basispunkte gesenkt, hauptsächlich aufgrund einer ausgewogenen Umsetzung des Berliner Mietspiegels. Die mittelfristigen Ziele für 2028 bleiben ebenfalls unverändert.
Das Gesamtbild
Luka Mucic, Vorstandsvorsitzender von Vonovia: „Bei Vonovia stehen die Menschen an erster Stelle. Das zeigt auch unsere Kundenzufriedenheit. Sie stieg im zweiten Quartal auf 77,3 %. Das ist ein neuer Rekordwert. Darauf sind wir sehr stolz. Gleichzeitig investieren wir in die Fachkräfte von morgen: Derzeit durchlaufen rund 1.000 Auszubildende ihre Ausbildung bei uns. Auch beim Klimaschutz schauen wir nach vorn. Wir senken Schritt für Schritt den CO₂-Ausstoß unserer Gebäude. Wir haben bereits Photovoltaikanlagen mit einer Spitzenleistung von rund 200 MWp installiert und arbeiten daran, diese Kapazität langfristig auf 700 MWp auszubauen. Gleichzeitig setzen wir auf innovative Wärmepumpen für Mehrfamilienhäuser: Mit 1.000 Anlagen, die wir bis 2029 schrittweise ans Netz bringen, werden wir rund 20.000 weitere Wohnungen klimafreundlich beheizen. Diese Initiativen tragen sowohl zur Dekarbonisierung als auch zur langfristigen Bezahlbarkeit von Wohnraum bei.“
