In seinem gerade erschienenen Neugeschäftsreport im Bereich Finanzierung gewerblicher Immobilien in Deutschland sieht der Immobilien-Dienstleister Jones Lang LaSalle (JLL) dies als Nachlaufeffekt zum investiven Rekordergebnis im gewerblichen Immobilienbereich des letzten Jahres. Dies entspricht der wahrnehmbaren Strategie insbesondere institutioneller Investoren, die Refinanzierung einer Investition erst zeitlich versetzt nach einer vollständigen Kaufpreisbelegung durch Eigenkapital vorzunehmen.
Zur qualitativen Beurteilung der Immobilienfinanzierung hat JLL sowohl die tatsächlich realisierten Neugeschäftszahlen auch Planzahlen für die Neugeschäftsvergabe sowie Kreditbestände analysiert. Dabei machen die im Report analysierten 14 Banken mit Neugeschäft knapp 70 % des Neugeschäftsvolumens im deutschen Markt aus.
Zwei Banken zeichnen ein Drittel des Neugeschäftsvolumens
Im Gegensatz zur ersten Jahreshälfte 2015 haben bis dato zwei Institute die 3-Mrd.-Marke überschritten: Die HypoVereinsbank – in deren Zahlen als Sondereffekt eine kurzfristige Brückenfinanzierung mit einem Volumen von rund 900 Mio. Euro enthalten ist – sowie die DG Hyp. Mit zusammen 6,8 Mrd. Euro kommen beide auf allein fast ein Drittel des gesamten Neugeschäfts in den ersten sechs Monaten. Deutliche Steigerungen verzeichneten aber auch Institute mit geringeren Neugeschäftsvolumina. Die größten Wachstumsraten verbuchten Institute mit einem Neugeschäftsvolumen unter 1 Mrd. Euro: die Aareal Bank mit einer Steigerung um 300 %, und die Postbank mit einem Plus von 200 %. Aber auch die Berliner Sparkasse erzielte ein deutliches Wachstum mit einer Steigerung um 85%.
Fokussierung der Banken auf leicht abbildbare Kreditstrukturen
Da das Neugeschäft größer war als die planmäßigen Kredittilgungen und Rückzahlungen, sind die Kreditbestände in den Büchern bei neun der 14 analysierten Banken leicht angestiegen. Drei weisen reduzierte Kreditbücher auf. Über das größte Kreditbuch verfügt unverändert die Helaba. Im Jahresvergleich konnte sie das Volumen sogar noch einmal um 5 % auf nunmehr 35,8 Mrd. Euro erhöhen. Die Aareal Bank liegt trotz Abbaus der Kreditbestände um 8 % (u.a. im Wege des Abbaus nicht-strategischer Portfolien) weiterhin an zweiter Stelle mit 30,3 Mrd. Euro. Die DekaBank verzeichnete mit einem Anstieg um 21 % den höchsten prozentualen Aufbau.
Grundsätzlich ist die Bereitschaft zur Kreditvergabe bei der Mehrheit der Institute positiv zu werten. Gleichwohl sehen wir in den konkreten Kreditgenehmigungen einen Trend zur Ausbildung eines Mainstreams. Der betrifft die Auswahlkriterien der finanzierenden Banken. Im Umfeld weiter ansteigender regulatorischer Anforderungen an die Berechnung des zugrunde zu legenden Eigenkapitals tendieren viele Banken zu einer Fokussierung der Kreditvergabe auf technisch leicht abbildbare Kreditstrukturen. Eine hohe Komplexität, das Abweichen von Standardprämissen in Bezug auf Markt, Standort oder Gebäudefaktoren sowie hohe Beleihungsausläufe bleiben in der Mehrzahl der Fälle verwehrt. Der Anstieg der Kreditbestände insgesamt kann damit in erster Linie dem hohen Transaktionsvolumen im Investmentjahr 2015 zugeordnet werden.
Vorsichtiger Ausblick bei Wettbewerb um gute Risiken
Die Neugeschäftsprognosen für das Gesamtjahr werden auf Basis eines tendenziell schwächeren zweiten Halbjahres als nur noch vorsichtig optimistisch eingestuft werden. Dabei spiegelt sich der Brexit in den marktbeeinflussenden Faktoren für die Kreditvergabe in Deutschland nur unmerklich wieder. Als unverändert intensiv gestaltet sich der Wettbewerb um die besten Kreditrisiken in der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Daher bleiben die Margen in diesem Segment weiter unter Druck und der Finanzierungsmarkt kreditnehmerfreundlich. Vor dem Hintergrund der Null- bzw. Negativzinsära betonten mehrere Banken, ihre konservative Strategie bzw. risikoadjustierten Kreditstandards bewusst beizubehalten. Der Ausblick auf die weiter steigenden Anforderungen der Regulatorik unterstreicht diese strategische Positionierung. Die Banken halten anders als zu Zeiten der letzten Hochphase die Grenzen zwischen vertretbaren Fremdfinanzierungs- und Eigenkapitalrisiken in Immobilientransaktionen überwiegend trennscharf ein. Außergewöhnliche Objektspezifika, die zu Wert- oder Cash-Flow-Risiken führen können, sind daher konsequenterweise aus Eigenkapital zu zahlen.
