Sachwerte / Immobilien

Deutscher Wohnungsmarkt: Auch 2016 positive reale Renditen erwartet

Der Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt setzt sich fort. Vor allem dank der anhaltend starken Nachfrage nach Wohnraum dürften die Preise für Häuser und Wohnungen auch 2016 steigen.

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Immobilienanleger können weiter mit Mietrenditen über der Inflationsrate rechnen, sagen die Experten der Deutschen Bank.

Wohnraum in Deutschland ist 2015 erneut teurer geworden, besonders in den Metropolen. Nach Daten des Analyseunternehmens bulwiengesa kostete eine neue Eigentumswohnung in Berlin im Schnitt 4.100 Euro pro Quadratmeter.Die Preise in der Hauptstadt sind damit zwischen 2009 und 2015 um jährlich 7,5 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum verzeichneten Objekte in Hamburg ein Plus von 6,2 Prozent, in München sogar von 9,1 Prozent im Jahr. „Knapper Wohnraum, ein wachsender Nachfrageüberhang und ein Mangel an Alternativen am Rentenmarkt dürften auch 2016 für steigende Preise bei Wohnimmobilien sorgen“, sagt Christoph Zschaetzsch, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank. „Neubauwohnungen könnten dabei bundesweit um rund 3 Prozent teurer werden.“

Bedarf nach Wohnraum bleibt ungedeckt

Die Deutsche Bank erwartet, dass die Schere zwischen Angebot und Nachfrage bei Wohnimmobilien 2016 weiter aufgehen dürfte. Dies gilt auch dann, wenn der schwer zu kalkulierende Wohnungsbedarf für Flüchtlinge nicht berücksichtigt wird. Vor allem in deutschen Großstädten besteht nach wie vor ein beachtlicher Bedarf, der trotz der wachsenden Zahl von Baugenehmigungen vorerst nicht gedeckt wird. So werden an den sieben führenden Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bis 2020 geschätzt jährlich 47.000 neue Wohnungen benötigt. 2014 wurden dort jedoch nur 35.000 Wohnungen fertiggestellt.

Die Investitionen im Haus- und Wohnungsbau sind 2015 mit 2 Prozent sogar langsamer gewachsen als im Vorjahr. Zu diesem Rückgang könnten Kapazitätsengpässe im Baugewerbe beigetragen haben, möglicherweise hat auch die Mietpreisbremse Investoren abschreckt. Für 2016 wird wieder ein Investitionsplus von 3 Prozent erwartet.

Trotz gestiegener Preise bleibt Wohneigentum in Deutschland im historischen Vergleich insgesamt erschwinglich. Der stabile Arbeitsmarkt sorgt für hohe verfügbare Haushaltseinkommen, und das anhaltend niedrige Zinsniveau verbilligt die Finanzierung. Der sogenannte Erschwinglichkeitsindex, der die Immobilienpreise relativ zum Einkommen abbildet, zeigt deshalb immer noch eine Unterbewertung deutscher Wohnimmobilien an.

Gute Vorzeichen für Kapitalanleger

In den Metropolen können die Mietsteigerungen meist nicht mit den Preisen mithalten. So verzeichnete Berlin seit 2009 ein durchschnittliches Mietwachstum von 6,4 Prozent im Jahr, in Hamburg und München wurden die Mieten um 3,6 bzw. 3,9 Prozent jährlich angehoben. Die durchschnittliche Mietrendite für Berlin (ohne Transaktions- und Kreditkosten) lag nach Angaben von bulwiengesa 2015 bei rund 3,4 Prozent. „Kapitalanleger sollten mit deutschen Wohnimmobilien auch künftig von Mietrenditen oberhalb der Inflationsrate profitieren können“, so Christoph Zschaetzsch.

Der Deutsche Bank-Experte empfiehlt Anlegern, die an einer Direktinvestition interessiert sind, die infrage kommenden Objekte eingehend zu prüfen und besonders in den Großstädten auch Immobilien aus der „zweiten Reihe“ zu berücksichtigen. Diese können oft mehr Entwicklungspotenzial bieten als teure Top-Objekte. Anleger sollten mit dem Bankberater über ein individuelles Finanzierungskonzept sprechen und die Investition in eine umfassende Vermögensstrategie einbinden.

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