Offene Immobilienfonds hielten Ende 2022 Kredite in Höhe von 18,9 Mrd. Euro. Im Verhältnis zum Verkehrswert der Fondsimmobilien entspricht das einer Fremdkapitalquote von rund 15,7 %. Damit liegt dieser Wert auf dem Niveau des Vorjahres. Zum 30. April 2023 ist die Fremdkapitalquote um 0,4 Prozentpunkte auf 15,3 % gesunken.
Zur Einordnung: Während der Krise der offenen Immobilienfonds lag die Fremdfinanzierungsquote Ende 2009 bzw. Anfang 2010 mit mehr als 30% deutlich über dem aktuellen Niveau. Nur drei von 29 Fonds, zu denen Scope Informationen vorliegen, lagen 2009/2010 unter dem aktuellen Wert von 15,3 %.
Momentan Fonds unter Wert
Vor Inkrafttreten des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes war es für offene Immobilienfonds möglich, Kredite in Höhe von bis zu 50 % des Verkehrswerts der gehaltenen Immobilien aufzunehmen. Dieser Wert wurde als Lehre aus der Finanzkrise auf 30 % des Verkehrswerts der insgesamt gehaltenen Immobilien und Immobiliengesellschaften reduziert.
Momentan liegen die Fonds im Mittel sehr deutlich unter diesem Wert. Das sorgt für Stabilität und verringert die Risiken für die Produktgattung. Gleichzeitig verringert es das Renditepotenzial, das sich aus der Hebelwirkung (Leverage-Effekt) ergibt. Zusätzlich können kurzfristige Kredite bis zu 10 % des Fondsvermögens zur Liquiditätssicherung aufgenommen werden.
Große Spannweiten
Nur neun der 27 untersuchten Fonds haben 2022 ihre Fremdkapitalquote gegenüber dem Vorjahr erhöht, 14 Fonds senkten sie. Die übrigen vier blieben ungefähr auf Vorjahresniveau (+/-0,2 Prozentpunkte). Kleinvolumige Produkte haben ihre Kreditquote stärker reduziert als großvolumige.
Die Spannweite der Quoten ist groß: Der UniInstitutional German Real Estate hat überhaupt keine Schulden, der UniImmo: Deutschland, einer der größten offenen Immobilienfonds, hat eine Fremdkapitalquote von 3,7 %. Am anderen Ende des Spektrums stehen der KGAL immoSubstanz und der Leading Cities Invest, die auf Quoten von rund 29 % kommen.
Kurze Kreditlaufzeiten und Zinsbindungen
Die Zinsbindungen sind kurzfristig geprägt. Über das gesamte Kreditvolumen laufen in den kommenden drei Jahren 60,6 % der Zinsbindungen aus. Der überwiegende Teil der Asset Manager ist aktuell bestrebt, Kredite zurückzuführen oder sonst aufgrund der inversen Zinskurve weiter variabel zu finanzieren, was in höheren Fremdkapitalkosten resultieren dürfte. Scope schätzt das grundsätzliche Risiko der Kreditvergabe aufgrund der Gesamtportfolioqualität und der vergleichsweise geringen Fremdkapitalquote der Fonds weiterhin als gering ein.
Rückläufige Kreditquoten erwartet
Scope geht aktuell davon aus, dass die Kreditquoten kurzfristig zurückgehen werden. Da rund 61% des Kreditbestands eine Zinsbindung von bis zu drei Jahren aufweisen, dürften mehrere Darlehen aufgrund der sonst drohenden höheren Zinslast getilgt werden, um einem negativen Leverage-Effekt vorzubeugen.
Sollten sich kurzfristige Opportunitäten für den Immobilienankauf ergeben und die Liquidität nicht ausreichend Spielraum bieten, wäre bei vielen Fonds gleichwohl eine weitere Kreditaufnahme möglich, da die Quoten der meisten Fonds ausreichend weit vom regulatorischen Limit entfernt liegen.
(Scope Fund Analysis / Manuela Blisse / surpress)
