Investmentfonds(p)

Offene Immobilienfonds – Kreditquoten auf niedrigem Niveau

Durchschnitts-Kreditquote offener Immobilienfonds verharrt mit 15,7 % auf niedrigen Niveau – das reduziert das Fonds-Risikoprofil

Immobilien: verhaltener Markt

Offene Immobilienfonds hielten Ende 2022 Kredite in Höhe von 18,9 Mrd. Euro. Im Verhältnis zum Verkehrswert der Fondsimmobilien entspricht das einer Fremdkapitalquote von rund 15,7 %. Damit liegt dieser Wert auf dem Niveau des Vorjahres. Zum 30. April 2023 ist die Fremdkapitalquote um 0,4 Prozentpunkte auf 15,3 % gesunken.

Zur Einordnung: Während der Krise der offenen Immobilienfonds lag die Fremdfinanzierungsquote Ende 2009 bzw. Anfang 2010 mit mehr als 30% deutlich über dem aktuellen Niveau. Nur drei von 29 Fonds, zu denen Scope Informationen vorliegen, lagen 2009/2010 unter dem aktuellen Wert von 15,3 %.

Momentan Fonds unter Wert

Vor Inkrafttreten des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes war es für offene Immobilienfonds möglich, Kredite in Höhe von bis zu 50 % des Verkehrswerts der gehaltenen Immobilien aufzunehmen. Dieser Wert wurde als Lehre aus der Finanzkrise auf 30 % des Verkehrswerts der insgesamt gehaltenen Immobilien und Immobiliengesellschaften reduziert.

Momentan liegen die Fonds im Mittel sehr deutlich unter diesem Wert. Das sorgt für Stabilität und verringert die Risiken für die Produktgattung. Gleichzeitig verringert es das Renditepotenzial, das sich aus der Hebelwirkung (Leverage-Effekt) ergibt. Zusätzlich können kurzfristige Kredite bis zu 10 % des Fondsvermögens zur Liquiditätssicherung aufgenommen werden.

Große Spannweiten

Nur neun der 27 untersuchten Fonds haben 2022 ihre Fremdkapitalquote gegenüber dem Vorjahr erhöht, 14 Fonds senkten sie. Die übrigen vier blieben ungefähr auf Vorjahresniveau (+/-0,2 Prozentpunkte). Kleinvolumige Produkte haben ihre Kreditquote stärker reduziert als großvolumige.

Die Spannweite der Quoten ist groß: Der UniInstitutional German Real Estate hat überhaupt keine Schulden, der UniImmo: Deutschland, einer der größten offenen Immobilienfonds, hat eine Fremdkapitalquote von 3,7 %. Am anderen Ende des Spektrums stehen der KGAL immoSubstanz und der Leading Cities Invest, die auf Quoten von rund 29 % kommen.

Kurze Kreditlaufzeiten und Zinsbindungen

Die Zinsbindungen sind kurzfristig geprägt. Über das gesamte Kreditvolumen laufen in den kommenden drei Jahren 60,6 % der Zinsbindungen aus. Der überwiegende Teil der Asset Manager ist aktuell bestrebt, Kredite zurückzuführen oder sonst aufgrund der inversen Zinskurve weiter variabel zu finanzieren, was in höheren Fremdkapitalkosten resultieren dürfte. Scope schätzt das grundsätzliche Risiko der Kreditvergabe aufgrund der Gesamtportfolioqualität und der vergleichsweise geringen Fremdkapitalquote der Fonds weiterhin als gering ein.

Rückläufige Kreditquoten erwartet

Scope geht aktuell davon aus, dass die Kreditquoten kurzfristig zurückgehen werden. Da rund 61% des Kreditbestands eine Zinsbindung von bis zu drei Jahren aufweisen, dürften mehrere Darlehen aufgrund der sonst drohenden höheren Zinslast getilgt werden, um einem negativen Leverage-Effekt vorzubeugen.

Sollten sich kurzfristige Opportunitäten für den Immobilienankauf ergeben und die Liquidität nicht ausreichend Spielraum bieten, wäre bei vielen Fonds gleichwohl eine weitere Kreditaufnahme möglich, da die Quoten der meisten Fonds ausreichend weit vom regulatorischen Limit entfernt liegen.

(Scope Fund Analysis / Manuela Blisse / surpress)

print

Tags: , , , ,

ASCORE Auszeichnung

Es gibt viele gute Tarife – für die Auszeichnung „Tarif des Monats“ gehört mehr dazu. Lesen Sie hier, was die ausgezeichneten Tarife zu bieten haben.

Tarife des Monats im Überblick

ETF-News

ETF-News

Aktuelle News zu börsengehandelten Indexfonds.

zu den News

Guided Content

Guided Content ist ein crossmediales Konzept, welches dem Leser das Vergleichen von Finanzprodukten veranschaulicht und ein fundiertes Hintergrundwissen liefert.

Die Ausgaben im Überblick

ESG Impact Investing

In jeder Ausgabe stellt "Mein Geld" ein UN-Entwicklungsziel und dazu passende Investmentfonds vor.

Un-Entwicklungsziele im Überblick

YouTube

Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren

Video laden

Mein Geld Newsletter

Melden Sie sich für unseren 14-tägigen Newsletter an.

zur Newsletteranmeldung

25 Jahre Mein Geld
Icon

Mein Geld TV

Das aktuelle Video

-
Ein Fonds zur Ergänzung der Altersvorsorge?

In der Diskussion ist aktuell die Auflage eines staatlichen Fonds zur Ergänzung der Altersvorsorge.

zum Video | alle Videos
Icon

Mein Geld Magazin

Die aktuelle Ausgabe

Mein Geld 03 | 2024

Die Zeitschrift Mein Geld - Anlegermagazin liefert in fünf Ausgaben im Jahr Hintergrundinformationen und Nachrichten aus den Bereichen Wirtschaft, Politik und Finanzen.

zur Ausgabe | alle Ausgaben