Sachwerte / Immobilien

Von Pflegeheimen über Kliniken zu Hotels

Die IMMAC Group ist Deutschlands Marktführer im Segment Betreiberimmobilien.

Platziert: DFV Hotel Weinheim

 

Antizyklische Investitionsstrategie für nachhaltigen Erfolg

Seit über 20 Jahren steht IMMAC für Investitionen in Sozialimmobilien im Healthcare Sektor. Doch die ehemalige Marktnische der deutschen Pflegeheime ist mittlerweile im Fokus von Großinvestoren. In Folge der Null-Zins-Politik besteht dort ein hoher Anlagedruck. Es werden Preise bezahlt, die IMMAC nur begrenzt bereit ist, mitzugehen. Daher öffnet sich die Unternehmensgruppe neuen Auslandsmärkten und setzt mit ihrer Tochtergesellschaft DFV auf eine verwandte Immobiliengattung: Hotels sind ebenfalls Betreiberimmobilien und ihre baulichen Strukturen und Anforderungen (zum Beispiel Brandschutz) mit denen von Pflegeheimen vergleichbar. Als Spezialanbieter versteht die Gruppe das Kerngeschäft ihrer Pächter, die sie als Partner auf Augenhöhe respektiert.

Mit deutschen Pflegeheimen fing alles an

Bei der Gründung 1997 spezialisierte sich IMMAC auf Investitionen in stationäre Pflegeheime. Die bis dahin vernachlässigte Marktnische fand lediglich in den frühen 1990er-Jahren Beachtung, als Beteiligungsangebote, noch vom Verlustverrechnungsdrang getrieben, konzipiert wurden. Entsprechend zweifelhafte Anlegerergebnisse waren die Folge. IMMAC hingegen legte von Anfang an Wert auf Rentabilität, sowohl für den Anleger, losgelöst von steuerlichen Effekten, als auch für die Betreiber der Investitionsobjekte. Mittlerweile ist die Gruppe mit einem Investitionsvolumen von fast 1,6 Milliarden Euro in rund 140 Immobilien Deutschlands Marktführer im Segment der Betreiberimmobilien.

Ausschüttungen an Anleger erfolgen grundsätzlich monatlich

Von Anfang an nahmen die Fonds die Ausschüttungen an die Anleger monatlich vor. Diesem Grundsatz ist IMMAC bis heute treu geblieben. Monat für Monat werden mehrere Millionen Euro an Anleger ausgeschüttet.

Kliniken als weitere Investitionen, Gründung eines eigenen Bauunternehmens

IMMAC erweiterte 2008 das Spektrum der Investitionsobjekte um betreute Wohnanlagen und Reha-Kliniken. Mit dem Neubau der Ostseeklinik in Schönberg (Schleswig-Holstein) betrat IMMAC in doppelter Hinsicht Neuland. Die erstmalige Investition in eine Reha-Klinik wurde von der neu gegründeten Tochter IMMAC Sozialbau in eigener Regie erstellt. Das Erstlingswerk mit 240 Patientenzimmern war ein voller Erfolg und konnte dem Betreiber einen Monat früher als geplant übergeben werden. Im Jahr 2017 wurde ein wegen der Nachfrage dringend erforderlicher Erweiterungsbau mit 150 Patientenzimmern fertiggestellt.

Zwischenzeitlich wurden weitere Investitionen in Reha-Kliniken in Deutschland und Österreich getätigt, die alle durchweg die Renditeprognosen für die Anleger erfüllen.

Erster Auslandsmarkt Österreich

2008 wurde mit Österreich der erste Auslandsmarkt von IMMAC erobert, wo mittlerweile rund 30 Immobilien von 16 prognosetreu verlaufenden Fonds erworben wurden. Bis heute hat sich die Gruppe zum größten privatwirtschaftlichen Bestandshalter in Österreich entwickelt.

Spezialanbieter für Hotels und Infrastruktur: DFV Deutsche Fondsvermögen – aus der Schwester wurde eine Tochter

Die 2009 vom Aktionärskreis von IMMAC gegründete DFV Deutsche Fondsvermögen AG wurde 2017 von der IMMAC Holding AG übernommen und als GmbH unter dem Dach der Holding angesiedelt. Die DFV hat bislang vier Hotelfonds sehr erfolgreich platziert, einen fünften im Vertrieb und bereits mehrere weitere Hotels vertraglich gesichert, die in den nächsten Monaten als Investitionsobjekte von neuen Beteiligungsangeboten an den Markt gehen werden. Außerdem ermöglicht die DFV vermögenden Privatanlegern den Zugang zu exklusiven US-amerikanischen Infrastrukturfonds.

Irland – die grüne Insel als weiterer Auslandsmarkt

Nach einer Vorbereitungsphase von zwei Jahren ging Anfang September der erste IMMAC-Pflegefonds mit Investitionsstandort Irland in den Vertrieb. Der Publikumsfonds investiert in drei gut am Markt eingeführte Pflegebetriebe in substanzstarken Heimen in besten Lagen Dublins. Dank des großen Vertrauens des Kapitalmarkts in die IMMAC Gruppe konnte das Eigenkapital innerhalb von gut zwei Monaten vollständig platziert werden. Anleger erzielen mit einer Beteiligung am IMMAC Irland Sozialimmobilien I Renditefonds erstmals in der Geschichte von IMMAC keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern Einkünfte aus Kapitalvermögen. Weitere Investitionen für Folgeprodukte werden derzeit bereits verhandelt.

Gute Lösungen in Krisensituationen geliefert

Wie in Deutschland ist die Hauptaktionärin von IMMAC auch in Österreich an Pflegebetrieben beteiligt, die einen Pflegebetrieb jederzeit kommissarisch oder auch dauerhaft führen können. Da IMMAC beim Erwerb einer Immobilie immer der Rentabilität der Betriebe eine noch höhere Bedeutung beigemessen hat als der Bonität der Betreibergesellschaften beziehungsweise deren Patronatsgeber, konnten Betreiberausfälle sowohl in Österreich als auch in Deutschland durch Betriebsübernahmen immer so gelöst werden, dass die Fonds und damit die Anleger unbeschadet geblieben sind. Mit dem Markteintritt in Irland hat die Hauptaktionärin von IMMAC eine Betreibergesellschaft in Irland gegründet, so dass IMMAC diesem Modell auch in Irland von Beginn an konsequent treu bleibt.

2018: Erste Investition in den USA in neuer Assetklasse

IMMAC pflegt seit zwei Jahrzehnten ein Netzwerk mit internationalen Kontakten. Partner mit besten Verbindungen in die US-amerikanische Öl- und Gasindustrie haben IMMAC den Zugang zu den größten Managementstrukturen dieses Marktes ermöglicht. Diese Chance wurde über die Marke DFV wahrgenommen. Der DFV Infrastruktur I US Energie Spezial-AIF investiert über eine eigene US-Tochtergesellschaft in zwei US-amerikanische Infrastrukturfonds. Die reichen Vorkommen der fossilen Energieträger
in den USA sind zumindest in diesem Jahrhundert unerschöpflich. Die Infrastrukturen im Bereich Förderung, Transport und Lagerung sind jedoch sowohl quantitativ als auch qualitativ deutlich optimierungsbedürftig. Und genau in diesen Segmenten invstieren die beiden Zielfonds.

IMMAC ist dem Erfolgsrezept der Spezialisierung treu geblieben: Die Gruppe maßt sich keine Expertise in diesem Investmentbereich an, investiert jedoch in Zielfonds, die von absoluten Koryphäen der Branche mit über 30-jähriger erfolgreicher Erfahrung gemanagt werden. Gleichwohl hat zur Erlangung des Verständnisses das hauseigene Research von IMMAC eine tiefgreifende Studie über den globalen Energiemarkt und speziell den US-amerikanischen Energiemarkt erarbeitet.

Eigene KVG

Noch vor Inkrafttreten des KAGB (am 22. Juli 2013) wurde die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG als Schwestergesellschaft von IMMAC gegründet und noch im Jahr 2013 von der BaFin lizenziert. Neben rund 65 Altfonds, die seit 2013 von der Hanseatischen verwaltet werden, werden inzwischen 26 nach KAGB konzipierte und emittierte AIF (Publikums-AIF und Spezial-AIF) verwaltet.

Konservative Annahmen liegen den Prognosen zugrunde

Konservative Ansätze, zum Beispiel im Bereich der Inflationsraten, der Anschlusszinsen für die Fremdmittel, eine hohe annuitätische Tilgung und moderat kalkulierte Veräußerungsergebnisse führen zu einer hohen Prognosetreue. Ein Musterdepot, das die theoretische Beteiligung an allen bislang von der Unternehmensgruppe emittierten Beteiligungsangeboten in jeweils gleicher Höhe unterstellt, ist im alljährlichen Performancebericht abgebildet. Das Musterdepot zeigt lediglich eine geringfügige positive Abweichung von den Prognosen (letzter testierter Performancebericht zum 31. Dezember 2017).

Hohe Zufriedenheit der Anleger

Diese Prognonosetreue und Verlässlichkeit sind die maßgeblichen Gründe für die Anleger, sich immer wieder erneut an Angeboten der Gruppe zu beteiligen, zumal die unterschiedlichen Anlageklassen und Märkte, wie auch unterschiedliche Investitionsländer eine sinnvolle Streuung ermöglichen. Unter den Wiederanlegern finden sich in gleichem Maß klassische Kleinanleger wie vermögende Privatkunden, Family Offices, Stiftungen von der kleinen Familien-Stiftung bis hin zu großen Stiftungen mit Milliardenvermögen und professionellem Vermögensmanagement, Versorgungswerke, Versicherungsgesellschaften und sogar Banken.

In den Jahren 2014 bis 2018 wurden mehrere Altfonds erfolgreich liquidiert. Ein großer Teil der dadurch den Anlegern zugekommenen Rückflüsse wurde umgehend in aktuell zur Verfügung stehende Beteiligungsangebote der Gruppe investiert.

(MG)

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