Eine 65-Quadratmeter-Wohnung in bester Altstadt-Lage mit bestmöglicher Ausstattung wird auch in Zukunft noch bis zu 19,77 Euro pro Quadratmeter kosten. In diese Kategorie fallen zum Beispiel Wohnungen (Baujahr 2012 bis 2013) im Lehel, der Maxvorstadt oder der Isarvorstadt mit Fußbodenheizung, hochwertigen Böden und zwei Bädern. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Recherche der immowelt.de-Redaktion, deren Basis der aktuelle Münchner Mietspiegel ist.
Nur unwesentlich günstiger wird die maximale Miete für eine schicke Altbauwohnung in bester Lage und mit bestmöglicher Ausstattung ausfallen – sie darf künftig für maximal 19,33 Euro pro Quadratmeter neu vermietet werden. Die Miete für eine 65-Quadratmeter-Wohnung aus den 60er-Jahren in mittlerer Wohnlage und mit Basisausstattung liegt deutlich niedriger, bei 11,19 Euro pro Quadratmeter.
Laut Gesetzgebung dürfen die Mieten bei Neuvermietung in Zukunft nur noch 10 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Grundlage für diese Vergleichsmiete ist in München der Mietspiegel. Dass die Mieten in München deutlich über den Vergleichsmieten anderer deutscher Großstädte liegen, ist auch in den Preissteigerungen der vergangenen Jahre begründet: Zwischen 2010 und 2015 sind die Mietpreise um 28 Prozent in die Höhe geschossen. Pro Quadratmeter wurde im ersten Quartal 2015 bei Neuvermietung eine Kaltmiete von 15 Euro (Median) verlangt, vor 5 Jahren waren es noch 11,70 Euro.
Starkes Bevölkerungswachstum aber zu wenig Wohnraum
Für das Hauptproblem der bayerischen Landeshauptstadt, den Mangel an verfügbarem Wohnraum, bietet das neue Gesetz allerdings keine Lösung. Zwischen 2010 und 2014 ist die Bevölkerung Münchens um rund 108.400 Menschen auf knapp 1,5 Millionen gestiegen. Im gleichen Zeitraum sind aber nur rund 22.750 neue Wohnungen geschaffen worden – und das bei einem konstanten Anteil von 54 Prozent Ein-Personen-Haushalten im gesamten Stadtgebiet. Bis 2023 rechnen Experten der Stadt München mit einem weiteren Anstieg der Bevölkerung auf 1,6 Millionen. Die Situation in München wird sich also weiter verschärfen.
Bestandsschutz: Mieten müssen nicht gesenkt werden
Fest steht: Sinken werden die Mieten durch das neue Gesetz sicherlich nicht. Bestehende Mietverträge sind ohnehin ausgeschlossen. Bei Neuvermietung darf ein Vermieter durch den Bestandsschutz auch dann eine Miete oberhalb der Grenze verlangen, wenn die Immobilie zuvor bereits zu diesem Preis vermietet war. Das heißt: Auch in Zukunft sind Mieten von 15 Euro pro Quadratmeter der Normalfall und in Top-Regionen wie der Maxvorstadt werden auch weiterhin mehr als 20 Euro pro Quadratmeter verlangt werden können. Allerdings dürfen die Vermieter diese Mieten nicht mehr erhöhen, solange die örtliche Vergleichsmiete nicht dasselbe Niveau erreicht hat.
Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind auch Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden, sowie umfassend sanierte Wohnungen. Als umfassend renoviert gelten solche Wohnungen, bei denen die Modernisierung mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat.
Makler fürchten: Sanierungen lohnen sich nicht mehr
Aus diesem Grund glauben laut einer Ad-Hoc-Umfrage von immowelt.de 78 Prozent der deutschen Makler, dass die Mietpreisbremse zu Renovierungsstaus führen könnte. Kleinere Renovierungen würden immer seltener durchgeführt, weil sich diese für den Vermieter nicht mehr rentierten. 59 Prozent der Immobilienprofis erwarten deshalb, dass Vermieter in Zukunft häufiger generalsanieren, um die Wohnung anschließend losgelöst von der Mietpreisbremse vermieten zu können.
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise des 5-Jahresvergleichs für München waren 19.860 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise geben jeweils den Median der im 1. Quartal 2010 und 2015 angebotenen Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei Neuvermietung.
