Der deutsche Immobilienmarkt durchlebt einen tiefgreifenden Wandel. Nach dem Ende des Nullzinsumfeldes beginnt zwar gerade ein neuer Marktzyklus, doch dieser unterscheidet sich fundamental von seinem Vorgänger.
Das ist die Kernaussage der aktuellen Savills-Studie „Umdenken: Ein Ausblick für den deutschen Immobilienmarkt“, die zwei zentrale Thesen formuliert: Erstens wird es keinen neuen „Superzyklus“ geben. Zweitens beginnt der neue Zyklus in einer grundlegend veränderten gesellschaftlichen und technologischen Realität als der letzte, was völlig neue Anforderungen an die Immobilienmarktakteure mit sich bringt.
Kein neuer Superzyklus in Sicht: Asset-Management rückt ins Zentrum
Der letzte Immobilienmarktzyklus profitierte von einer einzigartigen Kombination aus starkem Bevölkerungswachstum, florierender Wirtschaft und fallenden Zinsen – und wurde so zum „Superzyklus“. Eine solche Konstellation wird sich nach Einschätzung der Savills-Experten auf absehbare Zeit nicht wiederholen.
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Die für Immobilienmarktakteure goldene Nullzins-Ära hat nicht nur außergewöhnlich hohe Renditen ermöglicht, sondern auch viele strukturelle Risiken überdeckt. Diese Zeiten sind vorbei“, sagt Draženko Grahovac, CEO Germany und Head of Valuation Europe bei Savills. „Im neuen Zyklus werden die Mieterträge wieder entscheidend für die Performance von Immobilieninvestments sein – starke Zinsrückgänge als Renditetreiber gehören der Vergangenheit an. Das erhöht den Wert guten Asset-Managements.“
Performance-Unterschiede nehmen zu: Gezielte Kapitalallokation wird mit Überrenditen belohnt
Das veränderte Umfeld erhöht nicht nur die Bedeutung der Miete, sondern wird auch die Unterschiede zwischen einzelnen Immobilienstandorten und -segmenten deutlich verstärken. Während sich die Renditen verschiedener Sektoren und Lagen im Nullzinsumfeld durch die Renditekompression stark angenähert haben, wird die Streuung künftig wieder größer ausfallen, so Savills.
„Für Investoren bedeutet das: Es reicht nicht mehr, einfach nur im Markt investiert zu sein“, erklärt Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets bei Savills. „Die Gesamtrendite eines Investors hängt künftig wieder viel stärker von seinem Investmentansatz sowie der konkreten Zusammensetzung seines Portfolios ab. Investoren mit kluger Kapitalallokation werden mit entsprechend höheren Renditen belohnt.“
Neues gesellschaftlich-technologisches Umfeld polarisiert die Märkte
Zudem startet der neue Zyklus in einem gesellschaftlich-technologischen Umfeld, das sich in den letzten eineinhalb Jahrzehnten rasant gewandelt hat. ESG-Anforderungen, Digitalisierung, Homeoffice, Online-Handel sowie der Einsatz von Künstlicher Intelligenz prägen die Immobilienmärkte zunehmend.
„Technologische und gesellschaftliche Entwicklungen verändern Flächennachfrage und Nutzerbedürfnisse – und sie polarisieren die Märkte. Immer mehr Immobilien generieren überhaupt kein Einkommen mehr oder lassen sich nur schwer verkaufen, während die besten Objekte immer höhere Erträge abwerfen. Für Eigentümer und Investoren erhöht das die Anforderungen an die Marktanalyse, auf deren Basis sie dann geeignete Asset-Management- bzw. Investitionsentscheidungen treffen können“, erläutert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.
Wandel von der Ware zur Dienstleistung birgt zusätzliches Ertragspotenzial
Die steigenden Nutzeranforderungen lassen sich mit dem reinen Vermieten von Fläche immer weniger befriedigen. Stattdessen spielt Service eine zunehmend wichtige Rolle, wie der nutzungsartenübergreifende Vormarsch von Betreiberkonzepten in den letzten Jahren zeigt. „Immobilien wandeln sich von einer Ware zur Dienstleistung – und dieser Wandel birgt zusätzliches Ertragspotenzial für jene Eigentümer und Investoren, die ihren Nutzern entsprechende Angebote machen“, glaubt Pink. Generell steigen die Anforderungen an Eigentümer und Investoren: „Von der Marktanalyse bis zum Exit verlangt das neue Marktumfeld ein noch höheres Maß an Kompetenz als bisher, um auch künftig rentable Immobilieninvestitionen tätigen zu können“, so das Fazit der Savills-Studie.
