Volkswirtschaftlich läuft das Land auf Hochtouren, mit zuletzt nach oben korrigierten 2,2 % BIP-Wachstum bis 2019 gewinnt der Boom weiter an Dynamik. Erste Kapazitätsengpässe im Produktions- und Dienstleistungsgewerbe werden – nicht zuletzt auch aus der Bau- und Ausstattungsbranche – gemeldet. Die zu erwartenden Lohnabschlüsse in den kommenden Quartalen, lassen zumindest die Erwartung wachsen, dass die Konsumrate in Deutschland auch im 7. Jahr in Folge weiter auf sehr hohem Niveau liegen wird.
Für die nächsten 4 Quartale im Immobilienjahr 2018 erwartet Catella Research
– einen ähnlich hohen Flächenumsatz, wenngleich sich die bisher starke CBD Fokussierung in Richtung Stadtrand/Ausfallstraßen/Entwicklungsgebiete zunehmend verändert.
– einen signifikanten Rückgang der Leerstände durch starke Flächenabsorption und Refurbishmentaktivitäten (hier auch Umwidmung z.T. in wohnwirtschaftliche Nutzungen).
– einen geringen Anstieg der Spitzenmieten im Neubau/Erstbezugssegment (+1,5%); stärker wird die wirtschaftlich hervorragende Entwicklung sich in Bestandsimmobilien zu Buche schlagen, die Durchschnittsmieten werden um rund 2,5% ansteigen bei Neuabschlüssen bzw. Vertragsverlängerungen (nach Refurbishment).
– einen leichten Rückgang beim Transaktionsvolumen; Gründe: verlängerte Due Diligence Phasen, Verschiebungen zu Portfolien und ausländischen Investoren sorgen für eine deutliche Internationalisierung des Marktes.
– bis Mitte des Jahres einen weiteren Rückgang der Renditen; aufgrund der zunehmenden Wettbewerbsposition erneut weiter sinken auf rund 3,25% in den TOP 7 Märkten. Premiumaufschläge für Trophybuildings & Portfolien werden die Regel sein.
Keine Frage: die sozio-ökonomischen Vorzeichen könnten für 2018 kaum besser sein, die quantifizierbaren Risiken sind dabei eingepreist,“ so Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella. Er führt an: keine signifikante Zinserhöhung ist aktuell absehbar, aber auch ein zunehmend wettbewerbsintensiver Markt bei welchem die Qualität der Objekte in der Summe eher abnimmt.
Der Boom zu Wohnungsinvestments wird in 2018 weiterhin anhalten. Retail könnte zum Jahresende seinen traditionell 2. Platz nach Umsatz an das Wohnungssegment verlieren, wagt Beyerle eine Prognose.
Stark unter Druck geraten im laufenden Jahr Investitionen in Einzelhandelsobjekte. Er erwartet hier eine Preiskorrektur. Investoren sehen immer stärker die zunehmende Kurzläufigkeit der Mietverträge – auch innerhalb der 1 Lagen und sehen sich strukturell einer weiter sinkenden Passantenfrequenz gegenüber.
(Catella)
