Das zeigt die neue Mietanalyse von Jacasa, einer Dienstleistungsplattform für Immobilieneigentümer. Dafür wurden über 40.000 Online-Inserate der sieben größten deutschen Städte sowie deren Ballungsgebiete untersucht – mit teils deutlichen Preisunterschieden.
Besonders München bleibt teuer, Stuttgart bietet die meisten Wohnungen, Hamburg die wenigsten und nirgendwo sonst klafft ein derart großer Mietpreisgraben für angebotene Wohnungen zwischen der Stadt und dem Umland wie in Düsseldorf.
Die in dieser Auswertung herangezogenen Kaltmietpreise beziehen sich auf die in den Inseraten aufgerufene Miete und nicht auf die Mietpreise von Bestandsmieten.
„Die Analyse zeigt deutlich, die Spanne der in den Inseraten aufgerufenen Mietpreise ist sehr groß und die Fülle der Angebote ist sehr unterschiedlich innerhalb Deutschlands, was eine differenzierte Betrachtung unabdingbar macht. In Stuttgart zum Beispiel gibt es das größte Angebot an Wohnungen. Dort sind Neubauflächen knapp, aber es gibt offensichtlich eine hohe Rotation im Bestand. In Hamburg sehen wir das komplette Gegenteil. Dass der Mietmarkt sich so unterschiedlich darstellt, ist gerade für Menschen, die berufsbedingt umziehen müssen, sehr schwierig. Nicht wenige Menschen bevorzugen daher das Pendeln”, erklärt Björn Kolbmüller, Gründer von Jacasa.
München – Teuer wie eh und je
München bleibt der teuerste Mietmarkt Deutschlands: Zusammen mit dem Umland landet die bayerische Metropole mit 24,60 €/m² auf dem ersten Platz bei den in den Inseraten aufgerufenen Kaltmieten und ist damit die teuerste deutsche Stadt für Mieter:innen.
Stadtteile wie Schwanthalerhöhe mit 39,30 €/m² oder Altstadt-Lehel mit 36,50 €/m² liegen auf einem sehr hohen Preisniveau. Der in den Inseraten aufgerufene durchschnittliche Kaltmietpreis liegt bei 27,40 €/m² in der Stadt und bei 19 €/m² im Umland.
Bei einem Blick auf die Mietangebote zeigt sich deutlich: Die Stadtteile Sendling-Westpark und Solln haben einiges zu bieten. Hier gibt es die meisten Mietinserate, nämlich 4,3 bzw. 4,0 Inserate auf 1.000 Haushalte. Die Stadtteile liegen damit weit über dem Durchschnitt, der bei 2,3 Inseraten pro 1.000 Haushalten liegt. Das Umland Münchens zeigt sich hingegen recht homogen, was die Angebote angeht. Im Schnitt gibt es dort 1,6 Inserate pro 1.000 Haushalten.
Berlin – Teils günstige Preise im Umland
Auch Berlin zeigt ein hohes Preisniveau – zusammen mit dem Umland belegt die Hauptstadt mit 22,60 €/m² den zweiten Platz bei den in den Inseraten aufgerufenen Kaltmieten.
Die Hauptstadt setzt neue Höchstmarken. Die Stadtteile Mitte mit 28,5 €/m², Friedrichshain mit 27,90 €/m², Wilmersdorf mit 27,7 €/m² und Prenzlauer Berg mit 26,5 €/m² bleiben Luxusadressen, obwohl das Angebot nur mittlere Dichte zeigt: Nur 2,8 Inserate pro 1.000 Haushalte gibt es in der Hauptstadt. Mit einer Ausnahme: In Grunewald gibt es 23 Inserate pro 1.000 Haushalten.
Potsdam mit 20,5 €/m² zeigt: Auch im Speckgürtel sind die Preise für Neuvermietung mitunter hoch. Dennoch bleibt das Umland insgesamt attraktiv. Denn: Wo die Stadt Berlin eine Median-Kaltmiete von 23,6 €/m² aufruft, so liegen die Mieten im Speckgürtel insgesamt nur bei 16,0 €/m² durchschnittlich.
Günstigste Region im Umland: Märkisch-Oderland mit 13,0 €/m². Ein Wermutstropfen: Im Umland ist das Angebot mit nur 1,2 Inseraten pro 1.000 Haushalten relativ gering. Besonders dramatisch sieht es im Landkreis Oder-Spree aus. Hier gibt es lediglich 0,2 Inserate pro 1.000 Haushalten. Dies könnte ein Indiz für fehlende Neubauten sein oder aber auf einen “offline-Mietmarkt” hindeuten.
Frankfurt am Main – Innen teuer, außen günstig
Frankfurt am Main und das Umland belegen zusammen mit 17,51 €/m² den dritten Platz bei den in den Inseraten aufgerufenen Kaltmieten.
Pendeln lohnt sich: Die Bankenstadt umkreist ein sehr großer Mietpreisgraben. Die Mieten in der Innenstadt sind im Schnitt rund 68 Prozent teurer als im Umland. Im Durchschnitt liegt der aufgerufene Mietpreis in der Innenstadt bei 23,43 €/m² und im Umland nur bei 13,94 €/m².
Mit 33,63 €/m² bildet der Stadtteil Westend Süd die Spitze der hochpreisigen Stadt. Spannend ist die Tatsache, dass die Anzahl der Inserate pro 1.000 Haushalten in diesem Stadtteil bei 7,5 und damit recht nah am Durchschnitt von 5,0 liegt. Mit 13,3 Inseraten pro 1.000 Haushalten sticht der Bezirk Messe / City West hervor, hier gibt es eine besonders hohe Fluktuation. Bei einem Mietpreis von 21,29 €/m² liegt dieser Bezirk im mittleren Bereich. Insgesamt liegt die Angebotsdichte in der Stadt bei 5,0 Inseraten pro 1.000 Haushalten und im Umland bei 2,7 Inseraten pro 1.000 Haushalten, mit einem Ausreißer im Umland: Offenbach am Main hat mit 5,1 Inseraten pro 1.000 Haushalten wohl einige Wohnungen mehr frei zu vermieten.
Stuttgart – Stadt mit den meisten Angeboten
Stuttgart und das Umland belegen zusammen mit 17 €/m² den vierten Platz bei den in den Inseraten aufgerufenen Kaltmieten. Diesen Platz teilt sich Stuttgart mit Köln.
In Stuttgart sind die Menschen wohl rastlos – zumindest, wenn man den Mietmarkt betrachtet. In keiner anderen Stadt gibt es so viele Wohnungsinserate wie in Stuttgart. Im Schnitt gibt es hier 5,8 Inserate pro 1.000 Haushalten. Zwei Stadtteile aber stechen sogar noch heraus: Obertürkheim mit 13,3 Inseraten pro 1.000 Haushalten und Plieningen mit 11,4 Inseraten pro 1.000 Haushalten.
Im Umland ist das Verhältnis von Inseraten zu Haushalten insgesamt recht durchschnittlich. Es gibt pro 1.000 Haushalten 2,3 Wohnungsanzeigen. Einen Hotspot gibt es: Mit 4,1 Inseraten pro 1.000 Haushalten sticht der Kreis Böblingen leicht heraus. Insgesamt bleiben aber die Angebote im Stuttgarter Umland insgesamt auf einem einheitlichen Niveau.
Trotz einer vergleichsweise hohen Angebotsdichte weist die Stadt Stuttgart in ihren Inseraten Mieten im Mittelfeld auf, die sich innerhalb der Stadt nicht groß voneinander unterscheiden. Einzig Stuttgart-Nord und -Süd übersteigen 23 €/m². Der durchschnittliche Angebotsmietpreis liegt bei 20,24 €/m² in der Stadt und bei 15 €/m² im Speckgürtel. Anders als in der Stadt zeigt sich im Stuttgarter Umland jedoch ein bemerkenswerter Hotspot: Ostfildern weist mit 24 €/㎡ die höchsten Angebotsmieten im Umland auf.
Köln – Teure Hotspots treffen auf moderate Mieten im Umland
Köln und das Umland belegen zusammen mit 17 €/m² den vierten Platz bei den in den Inseraten aufgerufenen Kaltmieten. Diesen Platz teilt sich Köln mit Stuttgart.
Während das Umland moderate Preise für Neuvermietung aufweist, stechen in der Stadt bereits einzelne Hotspots heraus. So liegt laut Inseraten die Kaltmiete in Köln Innenstadt bereits bei 27,63 €/m². Im Schnitt liegt Köln bei einer Angebotsmiete von 20,13 €/m², während das Umland kaum über 13 €/m² steigt – mit einer beachtlichen Ausnahme im Umland: Hürth / Rhein-Erft-Kreis ruft in seinen Inseraten Mieten in Höhe von 17,15 €/㎡ auf und auch die Angebotsdichte liegt dort mit 3,9 Inseraten pro 1.000 Haushalten auf Platz 1 im Umland.
Mit durchschnittlich 2,7 Inseraten pro 1.000 Haushalten in der Stadt und 2,2 Inseraten pro 1.000 Haushalten im Umland liegt Köln was die Angebote angeht im Mittelfeld. Im Umland fällt Dormagen / Rhein-Kreis Neuss mit besonders wenigen Angeboten auf: Hier gibt es nur 0,8 Inserate pro 1.000 Haushalten bei einer unterdurchschnittlichen Kaltmiete von 12,10 €/㎡.
Hamburg – Wohnungen gibt es hier kaum noch
Hamburg und das Umland belegen zusammen mit 16,89 €/m² den fünften Platz bei den in den Inseraten aufgerufenen Kaltmieten.
Eine toxische Mischung aus Knappheit und Spitzenmieten bietet Hamburg. Nirgendwo sonst sind die Angebote so knapp. Mit nur 1,7 Inseraten pro 1.000 Haushalten bildet die Hansestadt das Schlusslicht. Ein wenig heraussticht Hamburg-Mitte mit 2,4 Inseraten pro 1.000 Haushalten. Trotz insgesamt geringem Angebot sind die Preise für Neuvermietung in der Stadt enorm hoch. Etwa Hamburg-Mitte mit 27,06 €/m² oder Eimsbüttel mit 23,68 €/m². Im Schnitt liegt die Angebotsmiete in der Stadt bei 21,40 €/m².
Auch das Umland hat mit nur 1,4 Inseraten pro 1.000 Haushalten eine vergleichsweise geringe Angebotsdichte. Die in den Inseraten aufgerufenen Mieten liegen im Umland durchschnittlich bei 12,81 €/m². Weder gibt es große Ausreißer nach oben, noch nach unten.
Düsseldorf – Größter Mietpreisgraben zwischen Stadt und Umland
Düsseldorf und das Umland belegen zusammen mit 14,47 €/m² den sechsten Platz bei den in den Inseraten aufgerufenen Kaltmieten und sind damit die günstigste Metropole unter den sieben größten deutschen Städten.
In der Landeshauptstadt geht die Schere am weitesten auseinander, nirgendwo sonst klafft ein derart großer Mietpreisgraben zwischen der Stadt und dem Umland: Um knapp 78 Prozent sind die Mieten in der Stadt teurer als im Umland. Rekorddifferenz! Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Neuvermietung liegt bei 18,60 €/m² in der Stadt und bei 10,46 €/m² im Speckgürtel.
Die höchste Angebotsmiete in der Stadt weist der Stadtteil Heerdt mit 24,44 €/m² auf und die geringste Angebotsmiete im Umland weist Duisburg mit 8,40 €/m² auf.
Die Mietangebote in Düsseldorf können sich hingegen sehen lassen: Hier gibt es 5,4 Inserate pro 1.000 Haushalten. Besonders groß ist das Mietangebot in der Altstadt mit 29,4 Inseraten pro 1.000 Haushalten bei einem Mietpreis von 23,53 €/m². Im Umland liegt die Anzahl der Inserate pro 1.000 Haushalten bei nur 2,2. Auffällig ist Leverkusen mit nur 0,8 Inseraten pro 1.000 Haushalten.
