Sachwerte / Immobilien

Mario Draghis Amtszeit endet – sein Vermächtnis bleibt

In die Geschichte der Europäischen Zentralbank (EZB) geht der scheidende Präsident Mario Draghi als Garant der Niedrigzinspolitik ein. Am 31. Oktober 2019 endet planmäßig seine achtjährige Amtszeit.

 

Die zur Nachfolgerin bestimmte Französin Christine Lagarde wird den Kurs beibehalten müssen, denn die Schuldenuhr Europas tickt unaufhörlich.

In Artikel 126 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) ist festgelegt, dass die Mitgliedstaaten der EU übermäßige öffentliche Defizite vermeiden sollen. Die Europäische Kommission nimmt dabei die Aufgabe als Kontrollorgan wahr und überprüft in dieser Funktion die Entwicklung der Haushaltslage und die Höhe des öffentlichen Schuldenstands. Vor allem zwei Kriterien werden überwacht: Erstens darf das jährliche öffentliche Defizit nicht mehr als drei Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP) entsprechen. Zweitens darf der gesamte öffentliche Schuldenstand nicht mehr als 60 Prozent des BIP betragen. Allerdings bestehen für beide Kriterien Ausnahmen. So darf der öffentliche Schuldenstand mehr als 60 Prozent des BIP entsprechen, wenn er hinreichend rückläufig ist und sich rasch genug dem Referenzwert nähert. Zahlreiche europäische Staaten erfüllen jedoch schon längst nicht mehr die genannten Stabilitätskriterien (siehe Tabelle), so dass die Ausnahme zur Regel geworden ist. Um die Wirtschaft in der Eurozone und somit die Gemeinschaftswährung zu stabilisieren, wird die EZB damit faktisch in die seit Jahren vorherrschende Niedrigzinspolitik gezwungen.

Zins-Debakel für südeuropäische Staaten

In Griechenland sind die öffentlichen Schulden im Jahr 2018 mit 181,1 Prozent des BIP auf Rekordhoch gewesen. Darauf folgen Italien (132,2 Prozent), Portugal (121,5 Prozent), Zypern (102,5 Prozent), Belgien (102 Prozent), Frankreich (98,4 Prozent) und Spanien (97,1 Prozent). In Deutschland entspricht dabei der Schuldenstand 60,9 Prozent des BIP. In den 19 Ländern des Euroraums lag der Schuldenstand im Jahr 2018 durchschnittlich bei 85,1 Prozent des BIP (9.860 Milliarden Euro).

Führt man sich die Schuldenberge vor Augen, dann stellt sich sofort die Frage, was passiert, wenn die Leitzinsen in der Eurozone wie in den USA wieder signifikant steigen würden. Derzeit liegt der FED-Leitzins bei 2,5 Prozent. Vor allem die südeuropäischen Staaten stünden vor einem Zins-Debakel, denn die künftigen Kredite würden sich schlagartig verteuern. Gleichzeitig würde der Handlungsspielraum der hoch verschuldeten EU-Staaten noch weiter eingeschränkt werden und die Wettbewerbsfähigkeit zusätzlich reduzieren. Diese Abwärtsspirale könnte in letzter Instanz zum Staatsbankrott eines Mitgliedlandes und damit zum Ende der Gemeinschaftswährung führen. Und eben die Erhaltung dieser ist das oberste Ziel der EZB. Daher wird auch Christine Lagarde als künftige EZB-Präsidentin den bisherigen Kurs beibehalten müssen. Zudem dürfte die Französin kaum ein Interesse daran haben, die ohnehin hohe Schuldenlast ihres Heimatlandes Frankreichs durch Anhebung des Leitzinses noch weiter zu verschärfen. Auch für Deutschland würden sich bei einer Leitzinserhebung erhebliche Mehrbelastungen ergeben. Die Bundesrepublik (Bund, Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände, Sozialversicherung) musste trotz des Niedrigzinsniveaus im Jahr 2018 allein 40,2 Milliarden Euro für Zinsen ausgeben. Bei bereinigten Ausgaben von insgesamt 1,429 Milliarden Euro entsprach das 2,8 Prozent.

Senkung des EZB-Einlagesatzes

In den USA dürfte sich der Leitzins nach den letzten Erhöhungen wieder rückläufig entwickeln und in der Eurozone droht Finanzexperten der DekaBank zufolge sogar eine Absenkung in den Negativbereich. „Wir erwarten eine Senkung des EZBEinlagensatzes auf -0,5 Prozent im September und zwei Leitzinssenkungen der US Notenbank bis Ende 2020. An den Immobilienmärkten dürfte aufgrund des dauerhaften Niedrigzinsumfeldes der Abwärtsdruck auf die Anfangsrenditen anhalten“, prognostiziert Andreas Wellstein, Senior Immobilienanalyst der DekaBank. Mit anderen Worten: Das billige Geld erhöht den Nachfragedruck auf die Immobilienmärkte, da noch mehr Menschen motiviert werden, ihr Kapital in ein Eigenheim oder eine Wohnung als Kapitalanlage zu stecken. Folglich werden auch die Kaufpreise und Mieten weiter anziehen, da nicht genügend Angebote zur Verfügung stehen.

Insbesondere Kapitalanleger, die vom Immobilienboom profitieren wollen, sollten sich in der jetzigen Marktphase daher genau überlegen, ob sich die hohen Einstandspreise in den großen Städten unter Renditegenerierungsgesichtspunkten noch rentieren. Selten sind noch Mietrenditen über zwei Prozent pro Jahr erzielbar, insbesondere wenn man eine einzelne Neubauwohnung in zentraler Lage einer der hochpreisigen Metropolregionen erwirbt.

Sachwert vor Geldwert

Bei der anhaltenden Niedrigzinsphase ist für Eigennutzer der Erwerb der eigenen vier Wände auch in einem hochpreisigen Markt interessant, wenn in erster Linie keine kurzfristige Wertsteigerungsabsicht verfolgt wird. Kapitalanleger hingegen sollten umdenken. „Die Zeiten des Geldanlegens, ohne Risiken einzugehen, dürften endgültig vorbei sein“, so Dr. Tilman Welther, Chefredakteur des Fondstelegramms angesichts der Nominierung von Christine Lagarde zur nächsten EZB-Präsidentin. Für Kapitalanleger eignet sich besonders die indirekte Immobilieninvestition, da sie einen gefragten, stabilen Sachwert darstellt und zugleich eine attraktive Verzinsung bietet. „Anstelle eines direkten Wohnungserwerbs zu hohen Einstandspreisen profitiert der Anleger vom deutlich lukrativeren Wertschöpfungsprozess der Immobilienprojektentwicklung, der auf Bauen und Verkaufen abzielt, anstelle von Kaufen und Halten mit Vermietungsstrategie“, so Alexander Schlichting, geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Vermittlungs GmbH.

Bei der indirekten Investition über eine Beteiligung mit Fokus auf den Neubau von Wohnungen mit sofortigem Verkauf überwiegend an Eigennutzer umgeht der Anleger auch einen Mietpreisdeckel, wie ihn beispielsweise die Berliner Landesregierung Anfang 2020 auf vorerst fünf Jahre umsetzen will. Zudem ist über die indirekte Anlagestrategie keinerlei Immobilien-Know-how auf Seiten des Anlegers erforderlich. Ebenso entstehen kein Verwaltungsaufwand einschließlich Nachvermietungsrisiko und Revitalisierungskosten nach einigen Jahren. Im Gegenteil: „Der Anleger kann sich wie sonst nur ein Großinvestor am Neubau mehrerer Objekte gleichzeitig beteiligen und attraktive Renditen von sechs Prozent und mehr pro Jahr auf das eingesetzte Kapital erzielen“, rät Schlichting.

(Project)

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