Sachwerte / Immobilien

Inflation und Zinsen – Chance oder Risiko?

Zehn Prozent Geldentwertung! Extreme Energiepreise haben die Inflationsrate auf den höchsten Stand seit über 70 Jahren getrieben. Die Notenbanken versuchen den Geist wieder in die Flasche zu bekommen und erhöhen die Leitzinsen mit Riesenschritten. Diese Zinswende hat bereits zu hohen Verlusten an den Aktien- und auch Anleihemärkten geführt.

Zehn Prozent Geldentwertung entspricht alleine für Deutschland einem Realwertverlust von 300 Milliarden Euro! Was sollte man dagegen tun?

Unabhängig von der ökonomischen Ursachenforschung, ob die Inflation durch die sprunghaft ausgeweitete Geldmenge im Rahmen der Corona-Maßnahmen, durch die extremen Verschuldungsstände der Staaten oder durch eine Angebotsverknappung von Energie und Vorgütern entstanden ist, die Wirkung ist klar. Geld verliert an Wert. Oder anders formuliert: Der Preis für nicht beliebig vermehrbare Sachwerte steigt an. Denn grundsätzlich bleibt ein Haus ein Haus, unabhängig von der Menge Geld, die zum Erwerb ausgegeben werden muss.

Unabhängige Untersuchungen zeigen eine sehr hohe Korrelation zwischen der Wertentwicklung beispielsweise von Immobilien und der mittelfristigen Inflationsentwicklung, sodass ein Inflationsschutz unterstellt werden kann.

Viele Sachwerte werden mit Fremdkapital teilfinanziert, um mittels des bekannten Leverage-Effekts die Rentabilität des eingesetzten Eigenkapitals zu erhöhen. Hier stellt sich angesichts der erfolgten Zinswende die Frage, welche Auswirkungen gestiegene Zinsen auf die Kalkulation haben?

Dabei gilt es zwei Effekte zu unterscheiden.
Erstens den Liquiditätseffekt und zweitens den Wachstumseffekt.

Der Liquiditätseffekt beschreibt die höhere Zinsbelastung für den Investor, die kurzfristig zu weniger Überschuss führt und beispielsweise bei einer Fondslösung das Potenzial für Auszahlungen reduziert.

Der Wachstumseffekt bildet die Auswirkungen der Inflation auf den Wert des Assets ab. Hier ist mit einer deutlichen Wertsteigerung im Rahmen der Inflation zu rechnen. Dies lässt sich beispielhaft anhand deutlich gestiegener Neuvertragsmieten bei Wohnimmobilien in Deutschland oder den USA messen. Über das Ertragswertverfahren steigt damit mittelbar auch der Immobilienwert. Allerdings steigen bei höheren Zinsen die Rentabilitätsanforderungen an Investitionen, was temporär zu Korrekturen führen könnte.

Da man auch als Investor nicht nicht entscheiden kann, stellt sich aktuell für viele die Grundfrage:

Akzeptiere ich klar erwartbare zehn Prozent Realwertverlust bei Liquidität oder investiere ich trotz Unsicherheit und erhalte dafür die Chance, meinen realen Kapitalwert zu erhalten, zu mehren oder zumindest den Verlust zu reduzieren?

Vergangenheitsvergleiche zeigen den hohen realen Wertsicherungseffekt von Sachwerten auf, aber ob das Glas halbvoll oder halbleer ist, war schon immer eine Mentalitätsfrage.

JENS FREUDENBERG UND DR. MICHAEL KÖNIG

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