Sachwerte / Immobilien

Immobilienstimmung – zurück in die 60er Jahre

Auf der 30. Mipim Mitte März in Cannes traf sich Europas immobilienwirtschaftliche Elite, die sich zumindest durch die hohen Kostenbelastbarkeit des Messebesuchs definiert.

MIPIM 2019 - Cannes, Frankreich

 

5.000 Euro pro Teilnehmer kommen für die vier Tage leicht zusammen. Es darf aber durchaus auch luxuriöser zugehen; denn bei den bekannten Hotels reicht das nicht für die Übernachtung. Mit 26.800 Teilnehmern wurde das Vorjahresergebnis noch einmal um rund zehn Prozent übertroffen. Mit mehr als 5.400 Investoren und 560 politisch Verantwortlichen aus mehr als 100 Ländern repräsentiert die MIPIM die weltweite Stimmung. Allein rund zehn Oberbürgermeister lobten in zehn Einzelgesprächen mit dem Autor ihre expandierenden Städte, von denen einige vor wenigen Jahren noch unter einer Kohleschicht lagen, als Beispiel des Wandels. Aus der Branchen-Sonnwendfeier der früheren Jahrzehnte ist längst eine Geschäftsmesse geworden, auf der Newcomer und Interessierte kaum eine relevante Gesprächschance haben. Die Manager sind auf gecharterten Luxusyachten und in Hotelsuiten eng durchgetaktet. Der Autor besucht die Messe jetzt seit 24 Jahren. Geschmackvoller ist sie nicht geworden. Manche Partyvideos erfolgreicher Jungmatadore der Wohnungswirtschaft wären ideales Marketing-Material für die „Enteignet …!“-Bewegungen. Kaum ein Mieter fände die Videos so lustig wie die Beteiligten. Zugegebenermaßen war das unter Beteiligung des Autors vor 24 Jahren nicht anders.

Die Messestimmung spiegelt das Immobilienparadoxon. Je größer die Risiken der Weltwirtschaft werden, desto mehr boomt die Immobilienwirtschaft. Das Argumentarium der Branche ist mit „sicherer Wertsteigerung“ und „sicherem Inflationsschutz“ bei historisch niedrigen Zinsen dem Wortschatz der Großmutter des Autors aus den Jahren des Wirtschaftswunders entlehnt.

Seit 13 Jahren hält der Boom der Wohnungswirtschaft, der die Finanzkrise locker übersprang und durch die Krise sogar neuen Schwung gewann, an. Auch die Gewerbeimmobilienwirtschaft hat sich schnell von dem kurzen, harten Schlag der Finanzkrise erholt. Seither geht es bergauf. Die heutigen Enddreißiger kennen keinen Rückgang mehr, geschweige denn, dass sie eine Erinnerung an die toten Jahre zwischen 1993 und 2004 haben. Lediglich die Älteren treten aufs emotionale Bremspedal. Die progressive Entwicklung könne nicht weitergehen.

Aber solange die Zinsen erwartungsgemäß unten bleiben, gehe der Boom weiter, meint die Branche. Daran ändere auch nichts, dass sich alle Anzeichen früherer Hypo-Phasen kurz vor der Trendwende mehren. Lagekriterien werden aufgeweicht. Kaufpreise rechnen sich nur noch bei weiterer Preissteigerung. B- und C-Lagen versprächen höhere Renditen. Leerstand wird als Chance gesehen. Anwälte bekommen speziell bei Handelsimmobilien wieder mehr zu tun. Mietverträge werden verstärkt auf Formfehler geprüft. Die Personalsituation wird überdacht. Und mehrfach hörte der Autor, dass noch nie so viele Projektentwicklungen am Markt gewesen seien wie aktuell. Verkaufswillige Projektentwickler möchten ihre Gewinne frühzeitig realisieren und die Bau-, Baukosten-, Termin- und späteren Vermietungsrisiken den Käufern übertragen. Während die Immobilien- Profis sich fragen, ob man sie für blöd hält, stehen die institutionellen Anleger mit nach wie vor wachsendem Anlagebedarf immer noch Schlange. Speziell mit Wohnimmobilien könne man ja nichts falsch machen. Der Autor kann sich allerdings noch gut an die auch heute gültigen Argumente erinnern, mit denen die Besitzer großer Wohnungsbestände sich in den 1990er und 2000er Jahren von ihren Beständen trennten.

Nach wie vor wird über den Auslöser einer möglichen Wende spekuliert. Neben dem politischen „Schwarzen Schwan“ mehren sich auch immobilienwirtschaftliche Risiken nicht allein aus den hohen Einkaufspreisen. Die Baukostenentwicklung sei nicht mehr kalkulierbar. Große Sanierungsprojekte mit Wohnungen seien gar nicht mehr durchführbar, meinten erfahrene Entwickler. Neubau bleibe noch bei perfektionierten Prozessen für große Investoren beherrschbar. Allerdings würden Kostensteigerungen und zunehmende Terminrisiken immer gefährlicher. Kleinere Entwickler und private Bauherren seien immer mehr den Gewerken ausgeliefert.

Hinzu käme: Klassische Projektentwicklung mit den von Banken geforderten Vorvermietungen und Vorverkäufen sei bei beispiellosen Grundstückskaufpreisen ohne Mietanpassungsklausel an die Baukosten kaum noch darstellbar. Kalkulierte Margen deckten die Risiken nicht mehr. Mieter wollen dagegen Mietsicherheit und Flexibilität bei immer kürzeren Grundmietzeiten. Das passe nicht mehr zusammen.

Daraus lassen sich natürlich über mögliche Pleiten von Milliarden-Bauträgern zum Beispiel durch GÜ-Pleiten in Verbindung mit Domino- und Lemminge-Reaktionen der Branche und der Banken auch Wendeszenarien ableiten. Wenn ein Bauträger in die Kosten- und Terminfalle gerät, reagieren die Banken mit einer Überprüfung der anderen Projekte und der Bitte, die Sicherheiten zu erhöhen. Das kann den Domino Day eröffnen. Neben Kostenexplosionen oder Mieterrücktritten beispielsweise aufgrund nicht eingehaltener Termine können auch ganz einfache Verlängerungen der Vermarktungsdauern manche Nachrangfinanzierung der Mittelstandsanleihen oder der Crowdfunding-Plattformen ins Wackeln bringen.

Aber bleiben wir im MIPIM-Fazit optimistisch: Die Branche rechnet, wie auf der MIPIM deutlich wurde, mit einer anhaltenden Entwicklung des Booms. Und bei niedrigen Zinsen, die nun einmal ein echter Game Changer sind, ergibt sich auch wirklich kein zwingendes Wende-Szenario.

(Rohmert)

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