Immobilienquoten sollen auf Jahressicht stabil bleiben
Weitere Preisanpassungen werden erwartet
Stärkere regionale Diversifikation bleibt ein Schwerpunkt
Wohnanteil soll weiter steigen, zulasten des Bürosegments
Risikobereitschaft insgesamt unverändert
KI-Einsatz im Fokus, ESG differenzierter betrachtet
Professionelle Investoren aus Deutschland wollen die Immobilienquoten in ihren Gesamtportfolios trotz eines herausfordernden Marktumfeldes stabil halten. Das ergab die fünfzehnte, jährlich stattfindende Immobilien-Umfrage von Universal Investment, in der Deutschlands größte Kapitalverwaltungsgesellschaft im Juli und August 2026 institutionelle Investoren bat, Aussagen zu ihrem Anlageverhalten und ihrenMarkterwartungen zu machen.
Immobilienquoten sollen stabil bleiben
Die teilnehmenden Pensionseinrichtungen, Versicherungen, Kreditinstitute und Unternehmen aus Deutschland mit einem verwalteten Vermögen von insgesamt rund 355 Milliarden Euro halten aktuell nach eigenen Angaben im Schnitt 23 Prozent ihrer gesamten Investments in Immobilien – und wollen diesen Wert in den nächsten 12 Monaten beibehalten.
Stabile laufende Erträge und Cashflow-Renditen liefern überzeugende Argumente
Für Immobilien als Assetklasse sprechen nach Ansicht der Teilnehmer vor allem stabile laufende Erträge (67 Prozent), gefolgt von Inflationsschutz und einer geringen Korrelation zu anderen Anlageklassen (je 63 Prozent). „Auch wenn das Marktumfeld zuletzt herausfordernd war: Immobilien haben sich über Jahrzehnte hinweg als sinnvoller Portfoliobaustein bewährt“, sagt Kurt Jovy, Head of Real Estate bei Universal Investment. „Das fällt bei Investoren deutlich stärker ins Gewicht als vergleichsweise kurzzeitige Entwicklungen.“
Aus Ertragssicht ist bei Immobilien-Investments für jeden Zweiten (52 Prozent) die laufende Cashflow-Rendite am wichtigsten, vor der realisierten Gesamtrendite (30 Prozent) und der unrealisierten Gesamtrendite zum Beispiel nach BVI-Methode (17 Prozent).
Preisanpassungen und Finanzierungsthemen treiben Investoren um
Mit Blick auf die aktuellen Bewertungen erwarten 91 Prozent der Befragten weitere Anpassungen nach unten. Große Unterschiede gibt es bei der Einschätzung der Immobilienpreise für einzelne Regionen: In Deutschland halten 62 Prozent die Preise bei Neuinvestitionen für hoch, aber noch akzeptabel, für Europa ohne Deutschland sagen das nur 47 Prozent. Umgekehrt hält einFünftel der Befragten die Preise in Europa für fair, ein weiteres Fünftel für so niedrig, dass sich Kaufgelegenheiten ergeben. Für Deutschland sind nur knapp 5 Prozent der Ansicht, dass die Immobilienpreise im Durchschnitt aller Immobilienarten fair gepreist sind. Damit unterscheiden sich die aktuellen Ergebnisse von denen des Vorjahres, als die Preise in den verschiedenen Regionen insgesamt deutlich attraktiver eingeschätzt wurden. In Deutschland etwa hielten damals 38 Prozent der Befragten die Preise für niedrig oder fair, und nur 48 Prozent für hoch, aber noch akzeptabel. Ähnliches gilt für Europa ohne Deutschland. Weniger Verschiebungen gab es dagegen in anderen Regionen. Damals wie heute halten die Teilnehmer dort die Preise meist für hoch, aber noch akzeptabel (Nordamerika) oder für fair (Asien).
Für 2027 erwarten 64 Prozent der Umfrageteilnehmer, dass die Preise in Deutschland eher sinken, 32 Prozent, dass sie unverändert bleiben. Für Europa ohne Deutschland rechnen dagegen nur 38 Prozent damit, dass die Preise eher sinken, 44 Prozent denken, dass sie auf dem aktuellen Niveau bleiben. In Nordamerika werden die Preise nach Ansicht der Teilnehmer tendenziell unverändert bleiben, in Asien eher steigen. Zu diesen Einschätzungen passt, dass Preisentwicklung und Bewertungen jene Themen sind, die die meisten Umfrageteilnehmer (83 Prozent) aktuell besonders umtreiben. Auch Finanzierungsfragen beschäftigen viele Befragten (63 Prozent). Jeder Zweite (50 Prozent) hält die Fremdkapitalbeschaffung aktuell für erschwert, 21 Prozent sogar für deutlich erschwert.
Der Trend zu einer stärkeren regionalen Diversifikation verfestigt sich
Als Anlageregion dominiert nach wie vor Deutschland, das bei drei Vierteln (75 Prozent) der Befragten der dominante Markt innerhalb ihres Immobilienportfolios ist. Es folgen das weitere Europa (21 Prozent), Nordamerika (2 Prozent) und Asien-Pazifik (1 Prozent) sowie sonstige Märkte (1 Prozent). Mit Blick auf die Zukunft bekräftigen die Ergebnisse eine Entwicklung, die sich bereits in der Immobilien-Umfrage im letzten Jahr Andeutete: Perspektivisch wollen Investoren stärker international diversifizieren. „Damit wollen die Investoren einen der wesentlichen Vorzüge von Immobilien noch stärker aktiv nutzen: Immobilien sind eine heterogene Assetklasse, die in sich vielfältige Möglichkeiten zur Diversifikation bietet“, erklärt Jovy.
Der Anteil an Nordamerika und Asien-Pazifik soll bei künftigen Investitionen etwas über den aktuellen Quoten im Immobilienportfolio liegen: Rund vier Prozent sollen dann in Nordamerika, knapp zwei Prozent in Asien allokiert sein. Deutschland soll bei Neuinvestitionen etwas weniger stark ins Gewicht fallen als bei den aktuellen Allokationsquoten, hat mit 73 Prozent aber nach wie vor den Löwenanteil. Europa soll in den nächsten zwölf Monaten etwas höher gewichtet werden und knapp 22 Prozent ausmachen.
Wohnen soll künftig mehr Raum in Immobilienportfolios einnehmen
Auch bei der Sektorallokation deuten sich Veränderungen an. So wollen die Teilnehmer den Büroanteil innerhalb ihrer Immobilienportfolios perspektivisch deutlich reduzieren – von aktuell im Schnitt 34 Prozent auf knapp 28 Prozent. Im Gegenzug soll vor allem der Wohnanteil steigen – von aktuell 36 Prozent auf durchschnittlich 41 Prozent. Jovy: „Das Wohnsegment entwickelt sich aktuell weiter, vor allem um moderne Wohnformen etwa für Senioren, Studenten oder Berufspendler. Die stärkere Ausdifferenzierung trägt dazu bei, das Interesse der Investoren weiter zu steigern.“ Einen leichten Zuwachs soll es bei
Logistikimmobilien geben (momentan 13 Prozent, perspektivisch 14 Prozent), die bereits in der Vorjahres-Umfrage deutlich in
der Gunst zugelegt hatten. Die Gewichtungen von Einzelhandelsimmobilien und Hotels sollen mit rund neun Prozent bzw. gut zwei Prozent des gesamten Immobilienportfolios stabil bleiben.
Investoren erwarten im Schnitt knapp vier Prozent Cashflow-Rendite
Von Neuanlagen erwarten die Befragten über alle Anlageregionen und -segmente hinweg eine jährliche ausgeschüttete Mindestverzinsung (Cashflow-Rendite) in Höhe von im Schnitt knapp vier Prozent. Bei Immobilien-Neuinvestitionen in guten
Lagen der Top-7-Städte in Deutschland (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) kalkulieren die meisten Teilnehmer (38 Prozent) für 2027 mit Nettoanfangsrenditen zwischen 4 und 4,5 Prozent. Knapp jeder Vierte (24 Prozent) erwartet 3,5 bis 4 Prozent, 19 Prozent rechnen mit mehr als 5 Prozent und weitere 19 Prozent mit
weniger als 3,5 Prozent.
Die Risikoneigung bleibt unverändert, mit Fokus auf Core und Core+
Trotz geplanter Veränderungen hinsichtlich der regionalen und sektoralen Allokation blieb die Risikoneigung unter dem Strich stabil. Mehr als jeder Zweite (57 Prozent) gab an, dass sich die eigene Risikobereitschaft auf Jahressicht nicht verändert habe. Bei 26 Prozent nahm sie ab, bei 17 Prozent zu. Dementsprechend stehen weiterhin Investitionen mit den Risiko-Rendite-Profilen Core und Core+ im Fokus. Rund zwei Drittel (67 bzw. 62 Prozent) wollen hier in den nächsten zwölfbMonaten investieren. „Das zeigt, dass Sicherheit nach wie vor höchste Priorität hat“, sagt Jovy. Es folgen Value Add-Strategien (56 Prozent), opportunistische Anlagen rangieren mit deutlichem Abstand auf dem letzten Platz (11 Prozent).
Die Revitalisierung von Immobilien ist momentan für fast zwei Drittel der Befragten (61 Prozent) ein Thema. Bei fast drei Vierteln (74 Prozent) derer, die sich damit beschäftigen, geht es um Renovierung/Sanierung. Rund jeder Zweite setzt sich auch mit aufwändigeren Revitalisierungsstrategien (53 Prozent) und Umnutzungen (47 Prozent) auseinander. „Die Kosten für Neubauten sind gestiegen, und gleichzeitig ist die Zeit quasi automatischerbWertsteigerungen durch Buy-and-Hold-Strategien vorbei. Das macht Revitalisierungen im Rahmen einer aktiven Bewirtschaftung des Bestandsportfolios für Investoren attraktiver“, erklärt Jovy. KI treibt die Branche um,
ESG wird differenzierter betrachtet
„Der Fortschritt durch Künstliche Intelligenz (KI) und die damit verbundenen Möglichkeiten beschäftigen die Branche stark. Viele Umfrageteilnehmer nutzen KI bereits oder planen, Prozesse dahingehend zu implementieren“, sagt Jovy. Das betrifft vor allem Reportings (75 Prozent) und die Due Diligence von Anlagemöglichkeiten (63 Prozent). Auch in Bezug auf Makroanalysen,
Portfoliosteuerung und Risikomanagement sowie die Vertragserstellung und -prüfung (jeweils 44 Prozent) setzen sich die
Befragten besonders intensiv mit KI auseinander. Als weitere Anwendungsfelder spielen Asset- bzw. Property Management
(38 Prozent) sowie die Generierung von Anlageideen (25 Prozent) eine Rolle. Das Thema ESG bleibt im Zusammenhang
mit Immobilieninvestitionen zwar weiterhin wichtig, wird aber inzwischen differenzierter betrachtet, wie die Ergebnisse zeigen.
Demnach hat das Thema (44 Prozent) leicht an Bedeutung verloren. Bei 17 Prozent hat es sogar stark an Bedeutung verloren, bleibt aber wichtig, während es für 9 Prozent kaum noch Relevanz besitzt. Für fast jeden Dritten (30 Prozent) ist das Thema ESG hingegen unverändert wichtig.
Gefragt, ob ein so genannter Miteigentums- oder Einbringungsfonds für sie in Frage kommt, in den sie Bestandsimmobilien einbringen können, antworten 20 Prozent der Teilnehmer mit Ja. Andere gaben allerdings an, noch zu wenig über dieses Investmentvehikel zu wissen. Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, können Investoren ihre Immobilien
möglicherweise grunderwerbsteuerneutral in einen solchen Fonds überführen“, erklärt Jovy. Miteigentums- oder Einbringungsfonds sind nicht neu. Wenn daher einige Investoren noch zu wenig darüber wissen, dann sind wir hier gefordert Aufklärungsarbeit zu leisten.“
Fonds-Service-Plattformen sind gefragt
Angesichts des komplexen Marktumfeldes, das die Umfrage bestätigt, wissen Investoren die Vorteile von Fonds-Service-Plattformen zu schätzen. Gut jeder dritte Teilnehmer (35 Prozent) nimmt das komplette Servicepaket einer Service-/Master-KVG in Anspruch, 20 Prozent lagern einzelne Middle-/Back-Office-Tätigkeiten aus. Bei denen, die einzelne Seite 5 von 5 Bereiche auslagern, stehen vor allem Reporting (88 Prozent) und Fondsbuchhaltung (75 Prozent) im Fokus. Auf der anderen Seite haben 40 Prozent bislang keine Tätigkeiten an Fonds-Service-Plattformen ausgelagert.
