Die Nachfrage nach Spezialimmobilien wird u.a. auch von der geopolitischen Unsicherheit von Investoren getrieben, die langfristige, sichere Anlagen suchen.
Hotel-, Spezial- und Logistikimmobilienmarkt wächst rasant
Gleich drei Segmente erreichten 2016 einen neuen Rekord beim Transaktionsvolumen: Hotels mit 15 Prozent Steigerung zu 2015 auf 5,2 Milliarden Euro (lt. Immobilienberatungsunternehmen Colliers International), Sozialimmobilien mit fast 3 Milliarden Euro sowie Industrie- und Logistikimmobilien mit 4,6 Milliarden Euro. Diese Bereiche profitieren zum einen davon, dass Investoren nach auskömmlichen Anfangsrenditen suchen, zum anderen von überzeugenden Fundamentaldaten. So sind die Hotelübernachtungen in Deutschland in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Die Alterung der Bevölkerung erfordert Sozialimmobilien wie Pflege- oder Klinikeinrichtungen. Das am schnellsten wachsende Segment dürfte in den kommenden Jahren jedoch der Logistikimmobilienmarkt bleiben, der insbesondere vom rasant wachsenden Online-Handel angetrieben wird.
„Für einen in diesem Segment erfahrenen Assetmanager, der die Bedürfnisse der Betreiber kennt und die Risiken einer Betreiberimmobilie berücksichtigt, sind Sozialimmobilien ein gut kalkulierbares Segment“, sagt Thomas F. Roth, Vorstand der IMMAC Holding AG mit Sitz in Hamburg. Die tatsächliche Qualität zeigt sich im Umgang mit Störfällen und deren Bewältigung. Private Anleger haben die Möglichkeit, sich mit einem überschaubaren finanziellen Engagement an einer oder mehreren gemanagten Immobilien in einer Assetklasse zu beteiligen, zu der wegen der gesamten Investitionsvolumen sonst nur Institutionelle Anleger Zugang finden, so Roth weiter.
Er weist zugleich auch auf die Risiken hin und meint: „Das größte Risiko bei einer Betreiberimmobilie ist neben der Immobilie selbst der Betreiber. Ganz besonders gilt das für reine Finanzinvestoren, für die der Betreiber ausschließlich Mittel zum Zweck ist. Wer Verständnis für die Betriebsseite hat, kann Risiken von vorn herein minimieren und den Restrisiken gemeinsam mit dem Betreiber im Ernstfall erfolgreich begegnen. Bevor sich ein Anleger für eine Investition an einem Beteiligungsangebot entscheidet, sollte er deshalb hinterfragen, wie der Anbieter in der Vergangenheit Störfällen begegnet ist und welche Auswirkungen dies für die Anleger zur Folge hatte. Bestenfalls gab es wie in der Historie von IMMAC bereits Betreiberausfälle, die jedoch keine wirtschaftlichen Folgen für die Anleger hatten“.
Freizeitimmobilien zählen auch zu den Spezialimmobilien und ein stetiges Wachstum in den letzten Jahren ist hier ebenso zu verzeichnen. Beispielsweise übernahm der deutsche Immobiliendienstleister Patrizia 2015 die Freizeitimmobilie Madame Tussauds in London. Kaufpreis: 466 Millionen Euro. Der Deal erfolgte im Auftrag des Versicherungskonzerns Fubon Life, für den Patrizia als Investment Manager agiert. Der neue Besitzer ist einer der größten Versicherungskonzerne Asiens, der vorherige Besitzer war Secure Income REIT.
Die Cofinimmo Group aus Belgien hat zwei Sport- und Wellness-Center in Deutschland für rund 54 Millionen Euro gekauft. Zum einen handelt es sich um ein Objekt in Hamburg-Uhlenhorst mit rund 7 800 m² Fläche. Das zweite Objekt befindet sich am Maschsee in Hannover mit einer Fläche von rund 10 000 m². Beide Immobilien sind langfristig an die Aspria Group vermietet. Durch diese Transaktion wird die langjährige Partnerschaft zwischen Cofinimmo und der Aspria Holding BV weiter ausgebaut.
Neue Marktsegmente der Freizeitimmobilien erobern die Investoren-Herzen
Nicht nur Investments in Übernahmen von bestehenden Einrichtungen sind interessant für Investoren, auch Investitionen in neue Einrichtungen und Anlagen in der Freizeitwirtschaft nehmen an Bedeutung zu. Im Bereich der Fun-Sport- und Freizeitanlagen wurden beispielsweise 11 Millionen Euro in die Errichtung eines Bodyflying-Zentrum in Berlin inklusive Grundstück mit 3 220 m² durch eine Investorengruppe, die Hurricane Holding mit Sitz in Bratislava, investiert. Die Hurricane Factory wurde 2012 gegründet und wächst seitdem stetig weiter. Der erste unter der Marke Hurricane Factory operierende Windkanal liegt am Stadtrand von Prag, Tschechien. 2013 eröffnete die Hurricane Factory dann den nächsten Windkanal in Tatralandia, Slowakei. Zwei weitere Windkanäle wurden 2017 eröffnet – Madrid, Spanien und Berlin in Deutschland. Den USP sieht Geschäftsführer Ralf Heine in dem Einsatz neuster Technologien und der Größe der Windkanäle mit 5,20 m Durchmesser zu anderen Anlagen. Zu den Zielgruppen gehören der touristische Gast sowie die Fachsportler aus dem Bereich des Fallschirmsports (Zivil und Militär). Eine weitere wichtige Zielgruppe ist der Event-Bereich. Insbesondere die Anlage in Berlin wurde durch ihre Innenarchitektur, großzügige Infrastruktur und gute technische Ausstattung auf das MICE-Segment ausgerichtet.
Die Ticketpreisen für die unterschiedliche Zielgruppen wie Fun Flyer, Sport Flyer und Firmen oder Events reichen von 79 Euro bis 1 500 Euro. Pro Jahr wird mit ca. 15 000-20 000 Besuchern und 3 500-4 000 Flugstunden gerechnet. Die EBIT-Marge beträgt ca. 10-12 Prozent, die Gesamtkapitalrentabilität ca. 5-7 Prozent. „Die bisherigen Ticket-Verkäufe bestätigen uns, die Zukunftsaussichten sind positiv“. „Die Investoren sind erfolgreiche Visionäre im Leisure-Business und haben bereits umfangreiche Erfahrung und Beteiligungen in anderen Freizeitsparten. Weitere Anlagen und auch ein Ausbau der bestehenden Anlage in Berlin liegen auf dem Planungstisch“, sagt Heine.
Die Rendite kommt aus der Erde
Eine weitere Freizeitattraktion auf Expansionskurs sind die Karls Erlebnis-Dörfer. Das 1921 gegründete Familienunternehmen wird heute in dritter Generation von Robert Dahl geleitet, auch seine Schwester und seine Frau sind in der Geschäftsführung aktiv. 600 Mitarbeiter beschäftigen die Dahls rund ums Jahr, zur Erntezeit noch deutlich mehr. Den Ursprung haben die Erlebnis-Dörfer schon zu Zeiten von Firmengründer Karl Dahl. „Es fing damit an, dass die Besucher neben den Erdbeeren auch noch eine Tasse Kaffee trinken wollten, dann kamen Nachfragen nach einem Mittagstisch und schließlich wuchs die Idee für das Erlebnis-Dorf immer weiter“, resümiert Firmeninhaber Robert Dahl. So entwickelte sich der Erdbeerhof mit der Zeit zu einem der größten Freizeitparks Ost-Deutschlands. Heute bestehen fünf Karls Erlebnis-Dörfer, dazu kommen die Erlebniscafés Pier 7 in Warnemünde und Barbycafé in Loburg bei Magdeburg. Allein das 2014 eröffnete Karls Erlebnis-Dorf Elstal vor den Toren Berlins zieht mehr als 1 Million Besucher jährlich an und soll ab 2019 zu einem großen Freizeitpark mit Erlebnis-Resort für Familien ausgebaut werden. Für rund 100 Millionen Euro entstehen landwirtschaftliche Attraktionen, mehrere Erlebnis-Manufakturen sowie 2 000 Betten auf einem 71 Hektar großen Erweiterungs-Grundstück östlich und westlich des bestehenden Erlebnis-Dorfs Elstal.
Die Hemmschwelle der Investoren und Anleger, sich mit Freizeitimmobilien zu beschäftigen, ist gesunken, auch dank der positiven Marktentwicklungen und Zahlen. Neben der Sicherung von Wohn- und Arbeitsraum ist es doch eine sinnvolle Aufgabe, die Schaffung von Freizeitangeboten zu fördern!
(Sylvia Dinter)
