Deutschland steht still. Die Finanzkrise hat es gegeben, Corona könnte es wieder nehmen. Die Rede ist vom Immobilienhype. Die Finanzkrise läutete 2009 nach kurzem Einbruch die breite Renaissance der Immobilie als Kapitalanlage ein. Der Boom der Jahre 2005 bis 2008 zuvor war lediglich institutionell gehypt. Der längste Aufschwung der letzten 40 Jahre hat die Immobilienwirtschaft aber überhitzt. Bislang fehlte bei Nullzinsen einfach die Logik eines Crash-Szenarios. Das heutige Preisniveau hat sich seit einigen Jahren von der immobilienwirtschaftlichen Mathematik aus Erträgen, Managementkosten und Instandhaltungs- beziehungsweise Sanierungserfordernissen unter Lebenszyklusaspekten verabschiedet.
Nur Alternativlosigkeit und finanzmathematische Rechenmodelle mit dem Prinzip „Hoffnung auf immer weiter steigende Mieten und Multiplikatoren“ macht die Immobilie derzeit rechenbar. Für Immobilienspezialisten war seit einigen Jahren klar, die nächste Korrektur kommt bestimmt. Nur den Auslöser kennen wir nicht. Jetzt kennen wir den Auslöser. Seien wir zunächst dankbar dafür, dass Corona eher noch die harmloseste Variante einer Pandemie darstellt.
Mit der Verschiebung der Mipim, Europas wichtigster Immobilienmesse in Cannes, erreichte die Corona-Panik auch die Immobilienwirtschaft. Auch wenn sich Immobilienspezialisten als neugebackene Corona-Spezialisten regelmäßig mit Parolen zur Sicherheit ihrer Bauvorhaben oder Investments zu Wort melden, ist das Kleinreden der Risken eigentlich ausgelaufen. Vor wenigen Wochen, kurz nach der ersten Panikattacke der Börsen, schrieb ich noch vier klassische Immobilien-Szenarien, vom Best Case, in dem die Immobilie wie zuvor schon ab 2009 von der Unsicherheit am langen Ende profitiert, über den theoretisch sicherlich wahrscheinlichsten Fall des staatlich gestützten, einfachen Ablaufens der Corona-Effekte in der Immobilienwirtschaft im Rahmen einer allgemeinen Konsolidierung bis hin zu den Konsequenzen einer schleichenden Immobiliendeflation wie 1994 bis 2006 oder sogar hin zu Crash-Möglichkeiten.
Den Best Case können wir jetzt streichen. Die Kette Corona, aktueller Lieferkettenabbruch, Massenhysterie, Öl, Börse und Realwirtschaft wird unvermeidlich die Immobilienwirtschaft treffen. Wir wissen jetzt, dass der Zins alleine nicht vor Krisen schützt. Jetzt kommt fast alles zusammen. Zinseffekt und Nachfragereaktionen sind aber noch unklar. Die nächsten Szenarien kennen derzeit keine Wahrscheinlichkeiten und Logik mehr, sondern nur noch Unsicherheit. Der Zeiger kann durch kleine Ereignisse jederzeit auf ein anderes Szenario wechseln. Hinzu kommt, diese Krise ist tatsächlich anders. Starökonom Kenneth Rogoff sieht die Corona-Krise als erste wirklich globale Krise seit der Großen Depression 1929. 2008 waren nur Finanzmärkte der Industriestaaten betroffen. Und da haben 90 Prozent der Bevölkerung von der Krise nur in der Zeitung gelesen. Heute ist jeder ausnahmslos betroffen. Angebotslücken, Versorgungsängste und Zwangsisolation kombinieren sich mit Konsumverzicht.
Für die Immobilienwirtschaft kann das böse ausgehen. Große Projektentwickler haben zweistellige Milliardenbeträge in Projekten stecken, die bei Schwierigkeiten einzelner Projekte durch Corona-Verzögerungen im Bau oder durch Kostenüberschreitungen oder Generalunternehmer- Pleiten über die Finanzierung wie im Domino Day miteinander verbunden sind. Rechtlich besteht Unsicherheit, wer für die Folgen der Corona-Agonie aufkommt. Ist Corona höhere Gewalt? Rechtlich bislang nicht.
Haftet Spahn für Vertragsstrafen, Schäden durch verzögerte Übernahmen oder sogar Mietvertragsrücktritte? Schwarmfinanzierungen könnten durch Fertigstellungs- und Verkaufsprobleme auch ohne besonderes Drama als Nachrangfinanzierung in den Serien-Kollaps gehen. Verträge werden bereits erkennbar geschoben. Privatkäufern könnte jetzt das Geld zum Bezahlen fehlen. Fonds könnten in Bewertungsrisiken rutschen. Wer kauft im Moment Grundstücke zu Höchstpreisen? Die Annahme, dass das an der Immobilienwirtschaft vorbeigeht, dürfte illusorisch sein. Dennoch wird am langen Ende „alles gut“. Aktiensparen ist eben kein Sparbuch. Immobilien werden profitieren. Die Zeit bis dahin könnte aber ihre Opfer finden.
(WERNER ROHMERT)
