Die Spitzenmieten am Londoner Büromarkt steigen weiter

Hohe Flächengesuche auf dem Büromarkt in Central London werden trotz niedriger Vermietungsleistung im ersten Quartal 2015 für ein gutes Jahresergebnis sorgen. Mit fast 270.000 Quadratmetern liegt das Vermietungsvolumen für Büroflächen in Central London im ersten Quartal 2015 nach Angaben der internationalen Immobilienberatung Knight Frank weit unter den Werten des letzten Quartals (4. Quartal 2014: rund 380.000 Quadratmeter) und 11 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt. „Die aktiven Gesuche sind im letzten halben Jahr um fast die Hälfte gestiegen“, kommentiert deren Chef-Volkswirt James Roberts. „Daher gehen wir davon aus, dass auch die Vermietungen wieder zulegen im Jahresverlauf das hohe Ergebnis von 2014 erreichen werden.“

Der Leerstand im Bürosegment ist weiter gefallen und beträgt per Ende März 2015 rund 1,16 Millionen nQuadratmeter. Das entspricht einer Quote von 5,4 Prozent und ist das niedrigste Niveau seit acht Jahren.

Das eingeschränkte Angebot und die hohe Nachfrage treiben die Mieten für Spitzenflächen weiter in die Höhe. Erstklassige Büros in der City haben sich auf Quartalsbasis in Landeswährung um 4 Prozent verteuert. Durch die Erholung des Euro gegenüber dem britischen Pfund kosten beste Flächen in der City per Ende März rund 80 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im West End müssen Mieter in britischen Pfund nun 7 Prozent mehr berappen. Die Top-Flächen kosten gut 140,00 Euro pro Quadratmeter und Monat.

„Interessant sind derzeit vor allem die 2006 für zehn Jahre geschlossenen Mietverträge“, betont Roberts. „2006 waren die Mieten weitaus günstiger als heute, und das Angebot ist aktuell eingeschränkt.“ Auf der Basis der Spitzenmieten im West End müsste ein Mieter heute 30 bis 35 Prozent höhere Mieten zahlen als von zehn Jahren. In der City sind es immerhin noch 20 Prozent mehr. Zudem ist die Zahl der Unternehmen im gleichen Zeitraum stark gestiegen. Die Frage ist, inwieweit Unternehmen trotzdem in Central London bleiben oder ins Umland abwandern werden. Laut Knight Frank hängt das wesentlich davon ab, ob die Firmen auf gut ausgebildete Mitarbeiter angewiesen sind und wie hoch die Margen und Gewinnperspektiven im jeweiligen Wirtschaftszweig aussehen.

Branchen, die talentiertes Personal benötigen, werden Central London voraussichtlich nicht verlassen. Die Gehälter für die Mitarbeiter machen in der Regel rund die Hälfte der laufenden Kosten aus. Im nVergleich dazu sind die Mietsteigerungen weitaus geringer und die Gefahr wäre zu groß, durch einen Umzug in Bezirke außerhalb der attraktivsten Bürolagen gutes Personal zu verlieren.

Größere Firmen könnten dagegen unterstützende Unternehmensbereiche in Satellitenbüros verlegen. „Frühere Erfahrungen zeigen allerdings, dass die frei gewordenen Flächen schnell mit Mitarbeitern belegt werden, die Honorare erwirtschaften“, kommentiert Roberts.

Sowohl in der City als auch im West End haben die Renditen für Bürohäuser bester Qualität um 25 Basispunkte nachgegeben. Die Renditen in vielen anderen Anlageklassen sind niedrig, und etliche Anleger aus dem In- und Ausland suchen Gewerbeobjekte in den besten Stadtvierteln. In der City betragen die Spitzenrenditen für Bürohäuser laut Knight Frank nun 4 Prozent, im Westend 3,5 Prozent.