Sachwerte / Immobilien

Deutsche Büromärkte gehen stabil durch die Pandemie   

Investment-Nachfrage sorgt für stabile Renditen, während vielerorts geringe Flächenangebot nur zu marginal ansteigenden Leerständen führt

Deutschen Büromärkte: trotz hoher Unsicherheit weitgehend krisenresilient

Die deutschen Büromärkte zeigen sich nach einem Jahr Pandemie, trotz nach wie vor hoher Unsicherheit und folglich teils heftigen Rückgängen beim Flächenumsatz, weitgehend krisenresilient.

Die Investment-Nachfrage sorgt für stabile Renditen, während das vielerorts geringe Flächenangebot nur zu marginal ansteigenden Leerständen führt. B- und C-Städte haben insgesamt an Attraktivität gewonnen, so die Ergebnisse von Catella Research, nicht zuletzt durch den relativ stabilen Flächenumsatz im Vergleich zu den Top-7-Standorten.

Untersuchung von 76 deutschen Büromärkte

Gleichwohl bleibt der Ausblick für den wirtschaftlich nachlaufenden Bürosektor weiterhin getrübt und die starken Miet- und Preisanstiege der letzten Jahre werden durch Konsolidierungsmaßnahmen bei Break Options 2021/2022 in den Mietverträgen zunehmend abgelöst. Insgesamt 76 deutsche Büromärkte wurden untersucht.

„Analysiert man die Unterschiede zwischen den einzelnen Standortkategorien A bis D, zeigt sich, dass die Abstände in den durchschnittlichen Renditen immer weiter sinken und sich die Risikoparameter, vor allem an den Standorten B bis D, zunehmend vermengen. Für Investoren bietet sich dadurch ein äußerst attraktives Diversifizierungspotential mit einem breiten Spektrum an objekt- und standortspezifischen Risikofaktoren“, Prof. Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research Catella Group, kommentiert.

Die Top-7 verzeichnen aktuell durchschnittliche Spitzenmiete von 33,64 €/m²

Zu den Fakten: Die Mietpreisentwicklung der vergangenen zwölf liegt in einer sehr engen Range von +1 % (A-Standorte) bis -1 % (B-Standorte) und zeigt sich als feste Konstante im Jahr 2020. Die Top-7 verzeichnen aktuell eine durchschnittliche Spitzenmiete von 33,64 €/m², in den B-Städten ist sie moderat auf 15,87 €/m² gesunken.

Die zahlreichen C- und D-Standorte zeigen im Mittel mit 0,43 % und 0,44 % Mietwachstum noch weniger Impulse. In absoluten Zahlen sehen wir hier Monatsmieten von 14,16 €/m², respektive 11,40 €/m².

Stärkste Mietrückgänge in Cottbus und Neuss

Die stärksten Mietrückgänge, nicht nur dem geringen Flächenumsatz geschuldet, sind in Cottbus und Neuss zu beobachten. Hamburg sticht aus den A-Standorten mit einem Plus von 6,9 % deutlich heraus. Rostock und Schweinfurt können derweil zweistellige Wachstumsraten aufweisen.

Spitzenreiter bei den Büromieten bleibt nach wie vor Frankfurt mit 45,00 €/m² – den geringsten Wert sieht man im thüringischen Gera mit aktuell 7,50 €/m², gefolgt von Salzgitter mit 7,80 €/m².

Ungebrochen hohe Nachfrage nach Core-Objekten

Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Top-7-Standorten liegt weiterhin deutlich unter der 3 %-Marke. Gestützt durch die ungebrochen hohe Nachfrage nach Core-Objekten und dem erneuten Rückgang der langfristigen Zinsen ist die Spitzenrendite um 5 bp auf 2,83 % gesunken. Auch hier sticht Hamburg mit einem Rückgang um 15 bp auf 2,7 % heraus.

Nichtsdestotrotz dürften sich weitere Zinsfantasien und Deflations-Sorgen so langsam aufgelöst haben, was den weiteren Spielraum mittelfristig begrenzt.

Die geringsten Spitzenrenditen sind nach wie vor in Berlin und München mit jeweils 2,60 % zu finden, der höchste gemessene Wert wird in Wilhelmshaven (6,9 %) gefolgt von Hagen und Solingen mit jeweils 6,8 % erzielt.

Teils kräftige Renditekompression zu beobachten

Auch bei den restlichen Standortkategorien ist eine weitere, teils kräftige Renditekompression zu beobachten. Gerade bei B- (-65 bp) und C-Städten (-111 bp) wie Nürnberg, Leipzig und Wiesbaden, sorgt die hohe Investorennachfrage für relativ starke Transaktionsvolumina und steigende Verkehrswerte.

Allerdings sind die Renditen aufgrund methodischer Änderungen in der Datenerhebung nicht direkt mit dem Vorjahr vergleichbar. Investoren sehen hier ein ausgewogenes Rendite-Risiko-Profil und setzen vor allem auf einen nachhaltigen Cash Flow bei der Investition.

Berlin einsam an der Spitze

Beim Blick auf den Total Return (TR) der vergangenen zehn Jahre steht Berlin einsam an der Spitze mit einer durchschnittlichen jährlichen Gesamtrendite von 20,64 %, gefolgt von Leipzig (18,61 %) und Dresden (17,06 %). Diese sind überproportional stark auf gestiegene Verkehrswerte, sprich auf Renditekompressionen zurückzuführen. Auch die anderen Top-7-Standorte zeigen einen deutlich geringeren Anteil der Miet-Komponente.

Insgesamt führen die A-Städte (14,56 %) den ungewichteten TR deutlich vor den B-Städten mit 13,02 % an, gefolgt von den C- (12,76 %) und D-Städten (11,6 %).

Begrenzter Spielraum für A-Städte

Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Miet- und Wertänderungsrendite weisen Jena, Kassel, Wuppertal, Braunschweig und Essen auf. Chemnitz und Fürth fallen mit einer relativ zu den D-Städten überproportional starken Gesamtrendite auf. Demgegenüber hinken Bremen und Duisburg den B-Städten hinterher.

Für die A-Städte sieht Catella Research einen begrenzten Spielraum, was die TR-Prognose für die kommenden Jahre angeht, da die Möglichkeit weiterer Renditekompressionen hier eingeschränkt ist. Somit könnten Mittelstädte mit einer höheren Anfangsrendite weiter an Attraktivität gewinnen.

(Catella/Manuela Blisse)

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