Das sind die zentralen Ergebnisse des Presse-Round-Table „Boomtown Berlin – Übertreibung oder nachhaltige Entwicklung?“, der gestern in Berlin stattfand und an dem Niclas Karoff, Mitglied des Vorstandes der TLG IMMOBILIEN AG, Carsten Sellschopf, Geschäftsführer (COO) der formart GmbH & Co. KG und Karsten Jungk,
Geschäftsführer und Partner von Wüest & Partner Deutschland, teilnahmen.
Wohnungsmärkte: Preislimits noch nicht erreicht, Randlagen immer gefragter
Der Berliner Wohnimmobilienmarkt bietet weiterhin gute Perspektiven für Investoren, da viel Potenzial in noch vorhandenen freien oder nicht mehr genutzten Grundstücksflächen steckt. „Im Vergleich zu anderen Großstädten sind die Berliner Immobilienmärkte noch nicht am Preislimit angekommen. Die richtigen Produkte bieten in bestimmten Lagen weitere Aufholmöglichkeiten“, ist Carsten Sellschopf, Geschäftsführer (COO) der formart GmbH & Co. KG, überzeugt. „Die Investitions- und Nachfrageschwerpunkte werden sich von der Innenstadt auch in weniger zentrale Lagen am S-Bahn-Ring ausweiten“, erläutert Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest & Partner Deutschland. „Die Berliner Innenstadt ist im hochpreisigen Segment weitgehend gesättigt. Künftig werden Standorte interessant, von denen aus die City in zwanzig Minuten erreichbar ist, wo die Mieten und Kaufpreise aber für den normalen Berliner und auch für Investoren noch erschwinglich sind“, so Jungk weiter.
Dieser Trend wird auf dem Wohnimmobilienmarkt der Hauptstadt allmählich spürbar.
Die Branche muss neue Geschäftsmodelle entwickeln, um preisgedämpften Wohnungsbau zu realisieren. „Einsparpotenziale ergeben sich zum Beispiel durch eine optimale Grundstückausnutzung oder durch die Standardisierung und Rationalisierung der Prozesse und Produkte“, erklärte Carsten Sellschopf. Kleinere Grundrisse sind gefragt. „Berlin benötigt in den nächsten Jahren vor allem zusätzliche kleine 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen. Schon heute ist Berlin Single-Hauptstadt – und dürfte es auch auf absehbare Zeit bleiben“, so Karsten Jungk.
Büro- und Einzelhandelsmärkte: Mittelfristig gute Investitionsmöglichkeiten
Nach Prognosen der Bertelsmann-Stiftung wird Berlin in den nächsten 15 Jahren um rund 340.000 Personen wachsen. Dieses Bevölkerungswachstum wird erheblichen direkten Einfluss auf die Einzelhandelsmärkte haben. An den Büromärkten sind ebenfalls zwar indirekte, aber dennoch spürbare Effekte zu erwarten. „Die Berliner
Büromieten werden in den nächsten drei Jahren weiter steigen, der unmittelbare Druck wird allerdings etwas abnehmen“, so die Einschätzung von Niclas Karoff, Mitglied des Vorstandes TLG IMMOBILIEN AG. „Es ist damit zu rechnen, dass das Büroflächenangebot auf die starke Nachfrage reagieren wird. Die verfügbaren Büroflächen dürften deshalb mittelfristig stärker zunehmen“, erwartet Karoff.
„Eine höhere Anzahl der Berliner Bürger führt nicht zwangsläufig zu mehr Nachfrage nach Büroflächen“, gibt Karsten Jungk zu bedenken. Berlin entwickle sich jedoch zu einer Stadt der jungen und kreativen Menschen mit viel Potenzial, die ihre Projekte in der Hauptstadt realisieren wollen. „Insbesondere junge Unternehmensgründer und
Risikokapitalgeber zieht es in die Hauptstadt. Gleichzeitig wollen aber auch viele Großunternehmen den Zugang zu diesem Talentpool bekommen, indem sie Niederlassungen in Berlin errichten. Beide Tendenzen lassen positive Impulse für den Büromarkt erwarten“, prognostiziert Jungk. Das bestätigt auch Niclas Karoff: „Die Tatsache, dass es viele junge und gut ausgebildete Menschen aus ganz Europa nach Berlin zieht, führt dazu, dass verstärkt Investoren aus dem Kreativbereich und der Start-Up Szene nach Berlin drängen, um von diesem Humankapital zu profitieren.“ Der positive Effekt auf die Büroflächennachfrage ist bereits sichtbar. Schon heute dominieren IT-Firmen mit einem Anteil von über 30 Prozent die Büroflächenumsätze.
Die IT- und Medien- und Kommunikations-Branche werde auch künftig ein wesentlicherTreiber der Büroflächennachfrage in Berlin bleiben, sind sich die Experten sicher. „Darüber hinaus kann aber auch die dynamische Entwicklung der Medizintechnik, des Tourismus und der Gesundheitswirtschaft in Berlin die Flächennachfrage weiterstimulieren“, erläutert Karsten Jungk weiter.
Das Bevölkerungswachstum hat ebenfalls bedeutende Auswirkungen auf den Einzelhandelsmarkt. So ist damit zu rechnen, dass die höhere Anzahl der Bewohner kurzfristig zu mehr Konsum führen wird. Das bedeutet eine weitere positive Entwicklung des Einzelhandelsmarktes und eine steigende Nachfrage nach entsprechenden Flächen. „Man kann also sowohl einen Rückgang der Leerstände als auch einen Zuwachs der Investitionen auf dem Berliner Gewerbeimmobilienmarkt erwarten“, so Karsten Jungk von Wüest und Partner Deutschland. Trotz des hohen Konkurrenzdrucks im Berliner Einzelhandel sieht TLG IMMOBILIENVorstand Karoff nach wie vor Potenzial für weiteres Mietwachstum: „Mit vergleichsweise günstigen Einzelhandelsspitzenmieten ist Berlin ein idealer Einstiegsund
Testmarkt für international und national expandierende Filialisten. Im europäischen Vergleich ist Berlin immer noch preiswert. Das gute Konsumklima, die wirtschaftliche Bedeutung Berlins und der anhaltende Zuzug sorgen dafür, dass sich weitere Einzelhandelsunternehmen in der Hauptstadt ansiedeln oder Filialen eröffnen.“ Karoff ist daher zuversichtlich, dass der Berliner Gewerbeimmobilienmarkt auch mittelfristig gute Investitionsmöglichkeiten bietet: „Trotz der mittlerweile unter fünf Prozent gesunkenen Mietrenditen lohnen sich Investments in Berliner Büro- und
Handelsimmobilien aufgrund des Entwicklungspotenzials bei den Mieten noch immer.“
Dabei geht die TLG IMMOBILIEN davon aus, dass der Anteil ausländischer Investoren am gesamten Berliner Immobilienmarkt in den nächsten Jahren weiter auf hohem Niveau verbleibt und möglicherweise sogar noch weiter steigen wird.
