Das Mietniveau zwischen Neubauwohnungen und Wiedervermietungen von Bestandswohnungen klafft immer weiter auseinander. Das zeigt eine aktuelle Analyse der Angebotsmieten in den sieben größten deutschen Städten der FUB IGES. Im Durchschnitt stiegen die Neubaumieten im Zeitraum 2022 bis Mitte 2025 um beachtliche 21 Prozent, während die Angebote für Vermietungen im Bestand eine moderatere Entwicklung von 16 Prozent aufwiesen. Analysiert wurden Mietangebote aus den Städten Berlin, Hamburg, Köln, München, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf für Wohnungen mit 65 bis 95 Quadratmeter Wohnfläche.
Größter Preisanstieg in Hamburg
Besonders auffällig ist die Entwicklung in Hamburg, wo die Neubaumieten in den vergangenen dreieinhalb Jahren deutlich um rund 39 Prozent zulegten – der höchste Wert unter den TOP 7 Städten. Die Quadratmeterpreise kletterten hier von rund 15,50 Euro auf 21,60 Euro.
Düsseldorf folgt mit einem Anstieg von 35 Prozent bei Neubaumieten und erreicht mittlerweile ein Niveau von rund 20,00 Euro pro Quadratmeter. Auch Berlin verzeichnet mit rund 20 Prozent einen erheblichen Zuwachs.
Für Berlin, Frankfurt, Köln und München ist die Entwicklung des Preisniveaus der offerierten Neubaumieten jedoch seit Anfang 2024 stagnierend oder sogar leicht rückläufig. Dies kann eine Momentaufnahme sein, die sich aus der Struktur der veröffentlichten Inserate ergibt. Es deute jedoch auch daraufhin, dass Mietbelastungsgrenzen aufgezeigt werden und die geforderten Mieten nicht mehr gezahlt werden können.
Moderatere Entwicklung bei Bestandswohnungen
Im Gegensatz zu den Neubauangeboten entwickelte sich das Preisniveau von Angeboten für bestehende Wohnungen deutlich verhaltener. Hamburg sticht hier mit dem geringsten Anstieg von nur knapp 11 Prozent hervor – ein bemerkenswerter Kontrast zur Dynamik im Neubausegment der Stadt.
Düsseldorf und Berlin führen die Entwicklung bei Bestandsangeboten mit Steigerungen von 22 Prozent und 19 Prozent an, gefolgt von Frankfurt mit 17 Prozent.
München bleibt Spitzenreiter bei Quadratmeterpreisen
Trotz geringerer Wachstumsraten bleibt München sowohl bei Neubau- als auch bei Bestandsvermietungen die teuerste der sieben Metropolen. Die Neubaumieten erreichten hier zuletzt rund 23,90 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von etwa 18 Prozent über den Betrachtungszeitraum entspricht.
Bei den Angeboten für bestehende Wohnungen liegt München mit aktuell 21,60 Euro pro Quadratmeter ebenfalls an der Spitze, was einem Zuwachs von 16 Prozent seit Anfang 2022 entspricht.
„Ein Hauptgrund für die starken Mietanstiege liegt an der großen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Hinzu kommt, dass durch den Zinsanstieg aus dem Jahr 2022 die Finanzierungskosten in die Höhe geschnellt sind. Die dadurch stagnierende bis rückläufige Bautätigkeit der Jahre ab 2022 erhöhte den Druck auf die Mieten zusätzlich“, so Studienautor und FUB IGES-Geschäftsführer Oliver Strege. „Insbesondere die Neubaumieten sind getrieben durch anhaltend hohe Baukosten. Umfangreiche Bauvorschriften und langwierige Genehmigungsprozesse tragen nicht zu einer Entspannung der Situation bei.“
Differenzierte Wohnungspolitik nötig
Regulatorische Eingriffe allein könnten laut Strege den Wohnungsmarkt nicht entlasten. Zwar schützten sie Bestandsmieter vor übermäßigen Belastungen, doch sie lösen keine Angebotsimpulse aus. Er plädiert deshalb für eine differenzierte wohnungspolitische Strategie, die neben mietrechtlichen Maßnahmen auch Baukostenbegrenzung, Flächenmobilisierung und gezielte Förderanreize für den Neubau umfassen. Nur ein solcher integrativer Ansatz könne die strukturelle Angebotslücke auf den Wohnungsmärkten nachhaltig schließen.
