Jochen Brücken, verantwortlicher Partner für den Bereich Real Estate bei PwC Deutschland, sagt: „Auch in 2015 wird unverändert viel weltweites Kapital in Europas Immobilienmarkt fließen. Das wird die Preise treiben und das Angebot weiter verknappen. Bereits jetzt erachten fast zwei Drittel der Befragten Top-Immobilien als überteuert. Dies wird unter anderem damit begründet, dass das Vermietungsvolumen nicht mit der Nachfrage nach Investments und der Wertentwicklung Schritt gehalten hat. Investoren weichen daher zunehmend in Märkte beziehungsweise Immobilien-Assetklassen aus, mit denen sie bislang noch nicht vertraut sind. Dabei sollten sie noch stärker auf Immobilien setzen, die von den großen Trends Urbanisierung, alternde Gesellschaft und technologische Innovation profitieren“.
Angesichts des harten Wettbewerbs um Topobjekte zieht es Investoren derzeit vermehrt in die zweite Reihe und in Märkte, die sich gerade von der Krise erholen. So stehen 2015 vor allem jene Städte im Fokus, die während des letzten Abschwungs besonders hart getroffen wurden.
Jürgen Fenk, ULI Chairman Germany stellt fest: „Das Vertrauen in die weltweiten Immobilienmärkte ist zurückgekehrt. In der Folge nimmt die Risikobereitschaft der Investoren wieder deutlich zu; sie wenden sich Standorten und Sektoren zu, die bislang weniger im Fokus standen. In den USA ist dieser Trend schon länger zu beobachten, aber seit rund einem Jahr weitet er sich auch in Europa stark aus. Vor diesem Hintergrund haben Immobilienanleger zuletzt nicht nur verstärkt in Irland und Spanien investiert, sondern auch in Athen, Amsterdam, Birmingham oder Lissabon. Schlusslichter im Ranking der Investoren waren Wien, Rom und Moskau. Die Aussichten der russischen Hauptstadt sind stark von der geopolitischen Krise getrübt.“
2015 Ranking 2014 Ranking
Berlin 4
Dublin 2
Madrid 19
Hamburg 3
Athens 28
Birmingham 20
Copenhagen 8
Amsterdam 25
Lisbon 26
London 5
Berlin profitiert vom Anlagedruck der Investoren
Städte wie Berlin (von Platz vier auf Platz eins) oder Madrid profitieren dabei in erster Linie vom Anlagedruck der Investoren, die angesichts niedriger Zinsen über viel Kapital und wenig rentierliche Investmentalternativen verfügen und im Wettbewerb um die besten Objekte seit Monaten in die zweite Reihe ausweichen müssen. Angesichts des harten Wettbewerbs nannten die Investoren die Angebotsknappheit als das größte Problem im kommenden Jahr noch vor regulatorischen Änderungen und den Finanzierungskosten. Ganze 82 Prozent der Investoren glauben, dass der schwierige Zugang zu passenden Objekten moderaten bis spürbaren Einfluss auf ihre Geschäftsmodelle haben wird.
Berlin jedoch verfügt nach Ansicht vieler Investoren über exzellente Fundamentaldaten bei nach wie vor günstigem Preisniveau. Neben einheimischen Käufern konkurrieren auch unverändert zahlreiche ausländische Investoren um Investments in Deutschlands Hauptstadt. Davon profitiert auch Hamburg, das zwar von Platz drei im Vorjahr auf Platz vier abrutschte, aber bei ausländischen Investoren weiterhin sehr gefragt ist. München hingegen wird von vielen Investoren als sehr hochpreisig bewertet und landete nach der Topplatzierung im Vorjahr nur noch auf Platz elf. Auch Frankfurt rutschte ab, von Platz zehn auf Platz 16.
Topmärkte überbewertet
Wie die Umfrage zeigt, halten inzwischen zwei Drittel der Befragten sehr gute Objekte (Core) in fast allen Märkten für überbewertet. Hauptverursacher dieser Rallye sind eigenkapitalstarke Staats- und Pensionsfonds und Versicherer aus Asien sowie Private-Equity-Investoren aus den USA. Diese Investoren kaufen vor allem Core-Immobilien in Metropolen wie London, Paris, Mailand oder Berlin und werden nach Ansicht der Befragten 2015 eine noch wichtigere Rolle spielen. 70 Prozent der Befragten gehen zudem davon aus, dass 2015 noch mehr Eigen- und Fremdkapital in die Märkte fließen wird.
Mit Blick auf die Verfügbarkeit von Fremdkapital zeigt die Umfrage indes große Unterschiede auf zwischen den nördlichen Märkten, wo Finanzierung reichlich vorhanden ist, und dem Süden Europas, wo die heimischen Kreditgeber nach wie vor zurückhaltend sind. Gleichwohl gehen die Befragten davon aus, dass sich die Lage im Süden verbessern wird, die Finanzierung von Projektentwicklungen jedoch überall herausfordernd bleibt.
Wohnimmobilien gefragt
Unter den Sektoren sind derzeit Wohnimmobilien sehr gefragt, weswegen die Studie diesem Thema aktuell einen Schwerpunkt widmet. Rund zwei Drittel der befragten Investoren hat bereits in Wohnimmobilien investiert, darunter auch solche, die zuvor nur in Büroimmobilien investiert hatten. Von jenen, die bislang nicht in Wohnimmobilien investieren, erwägen 15 Prozent künftig Investitionen in diesen Bereich. Hintergrund ist vor allem die Wohnungsknappheit in vielen großen europäischen Städten, die zwei Drittel der Befragten in ihren lokalen Märkten konstatieren.
Angesichts des florierenden Online-Handels stehen zudem Logistikimmobilien im Vergleich der Standard-Sektoren ganz oben in der Gunst der Investoren. Im Bereich Spezialimmobilien sind vor allem Seniorenheime und Gesundheitsimmobilien gefragt.
