Wohnräume schäumen

Die steigenden Preise der deutschen Immobilien bringt die Angst mit sich es könne zu einer Preisblase kommen, vor allem nach der US-Finanzkrise ist die Sensibilität dafür geschärft. Jedoch ist der alleinige Anstieg der Preise für Wohnimmobilien längst nicht ausreichend um von einer Blase sprechen zu können, da es eine Rechtfertigung aufgrund der Marktsituation geben könnte. Im Falle einer Blase wären die hohen Preise nicht zwangsläufig die Problematik, vielmehr würde der Wohnungsbau mit der einhergehenden Kreditvergabe für übersteigerte Gebühren sorgen, wodurch im Endeffekt das Kapital für alternative Anlageinvestitionen immer geringer werden würde.

Die Herausforderung bleibt groß eine Immobilienblase zu erkennen, um dies unterstützend betrachten zu können, sind einige Parameter beachtenswert. Das künftige Angebot des Immobilienmarktes kann anhand des Wohnungsneubaus und der in Planung befindlichen Wohnungen abgeschätzt werden. Auf eine gesteigerte Nachfrage an einem Ort, durch Zuzug aufgrund von Arbeitgeberansiedlung, macht sich am Markt begründet durch die Bauzeiten erst mit Verzögerung bemerkbar. In der Schlussfolgerung bedeutet das, dass der Höhepunkt der Bauaktivitäten mit einer bereits übersteigerten Nachfrage einhergeht. Entscheidet ist die Marktspannung, welche das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ausdrückt. Ist die gering besteht die Gefahr des schnellen Kippens des Marktes. Die stetig steigenden Zahlen an Genehmigungen und Fertigstellungen von Neubauten ist in Deutschland nicht erst seit gestern vorherrschend, da vor allem deutsche Großstädte der Nachfrage gerecht werden wollen, doch es ist nicht eindeutig ob tatsächlich entsprechend der Nachfrage gebaut wird. Skeptiker haben durchaus ihre Berechtigung, da die Tendenz zu neuen Eigentumswohnungen geht, anstatt die Errichtung neuer Mietwohnung zu bewerkstelligen. Interessant ist in dieser Hinsicht die Wohneigentumsquote, die dem Verhältnis zwischen der Gesamtheit aller Wohnimmobilien und der Wohnimmobilien, welche vom Eigentümer bewohnt werden, entspricht. Je höher diese Quote wird, desto größer sei die Gefahr einer Immobilienblase. Denn die Wohneigentumsverbreitung zieht mit sich, dass im Falle eines Verkaufs der eigenen Immobilien keine ausreichenden Käufer existieren, die ohne Immobilie sind.
Deutschland zählt zu den Industrienationen mit vielen Mietern im europäischen Vergleich, da die Wohneigentumsquote derzeitig bei 46 Prozent liegt (vorletzter Platz europaweit). Besonders für Kapitalanleger ist das Kriterium der Differenz zwischen Kauf- und Mietpreissteigerungen interessant. Wenn der immobilienpreis die Mieten „überholt“, wird es schwer für den Besitzer den Kaufpreis künftig über Mieten hereinzuholen. Fällt die Entscheidung trotz dieser Parameter kommt es zu einer Marktüberhitzung. Hierzulande sind vor allem Großstädte mit einer übertriebenen Kaufpreis-Mietpreis-Relation bekannt, was allein aber noch nicht für eine Immobilienblase spricht. Hamburg wie auch München weisen ein solches Verhältnis auf. Jedoch sind auch Mittelstädte in Süddeutschland betroffen, was gefährlicher ist, da die wirtschaftliche und demographische Stabilität nicht mit der von Großstädten zu vergleichen ist. Der hohe Wert des Eigenkapitals, welches ein Käufer mitbringt um eine Immobilie zu finanzieren, liegt bei 20 Prozent. Doch der Rest ist auf eine Fremdfinanzierung angewiesen, was an den Beleihungsausläufen abgelesen werden kann. Schließlich ist jedoch eine deutsche Immobilienblase nicht zu diagnostizieren, obwohl lokale Märkte durchaus zu überhitzen drohen.