ECB Archives

Der 500-Euro-Schein wird abgeschafft

Der 500-Euro-Schein wird verschwinden. Lange hielt sich das Gerücht um die Abschaffung des 500€ Schein.

Das Ende der Lebensversicherung

Die Lebensversicherung war mal der Deutschen liebstes Vorsorge-Kind. Die Rendite war hoch, der Vertreter („Hallo, Herr Kaiser“) kam ins Haus. Vorbei.

Sachwerte / Immobilien

Weiterhin Traumkonditionen bei Baukrediten

EZB hält an Politik des billigen Geldes fest Immobilienkäufer profitieren von günstigem Baugeld – Ob Immobilienkäufer, Häuslebauer oder Anschlussfinanzierer: Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beschert Baufinanzierungskunden derzeit erfreulich günstige Konditionen.

Wirtschaft

Verlockende Euro-Zinsen

Argentinien hat sich mit einem spektakulären Auftritt an den internationalen Anleihemärkten zurückgemeldet. Das war eine der wichtigsten Nachrichten in der Fixed-Income-Szene in der gerade abgelaufenen Woche.

Wirtschaft

Aktienrally in Gefahr

Der Dax hat sich in den vergangenen zwei Monaten dynamisch gezeigt. In dieser Zeitspanne legte er ausgehend vom Zwischentief bei 8753 Punkten immerhin knapp 15% zu und hat inzwischen auch wieder die Marke von 10000 Punkten überwunden. Der EuroStoxx 50 hat sich im gleichen Zeitraum um rund 14% befestigt.

Angetrieben wird der Aktienmarkt von mehreren Faktoren. Von großer Bedeutung ist die nach wie vor ultralockere Geldpolitik der Notenbanken. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat noch einmal kräftig aufgedreht und ihr Anleihenkaufprogramm deutlich ausgeweitet. Was die amerikanische Notenbank Federal Reserve (Fed) betrifft, so erwartet die große Mehrzahl der Beobachter, dass es frühestens im Juni zu einer weiteren Zinsanhebung kommen wird. Das Tempo der geldpolitischen Normalisierung dürfte damit äußerst gemächlich ausfallen, und vermutlich dürfte im Bereich von 3% auch bereits der Höhepunkt des Zinsanhebungszyklus liegen. An der seit Jahren gültigen Diagnose, dass der Aktienmarkt am Tropf der Notenbanken hängt, ändert sich somit nichts.

Aufhellung in China

Hinzu kommt, dass es zuletzt etwas freundlichere konjunkturelle Frühindikatoren aus China und auch aus der Eurozone gegeben hat. Für Deutschland wird im laufenden Jahr ein Wirtschaftswachstum in der Größenordnung von 1,7% erwartet, für die gesamte Eurozone immerhin von 1,6%. Damit haben sich die Rezessionsängste inzwischen wieder erledigt.

Außerdem weisen auch die Bewertungen nicht mehr in den Himmel. Der Dax wird aktuell mit einem Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) auf Basis der Gewinnschätzungen der kommenden zwölf Monate von 12,3 bewertet und damit nur noch in der Mitte der Spanne der vergangenen fünf Jahre.

Zudem lässt sich eine gewisse Alternativlosigkeit der Aktienanlage konstatieren. Die durchschnittliche Dividendenrendite im Dax beträgt rund 3,2%. Dies vergleicht sich mit einer Rendite zehnjähriger Bundesanleihen von praktisch null sowie, was sicherlich den besseren Vergleich darstellt, einer Rendite von Unternehmensanleihen mit einem Rating von „BBB“ von gerade einmal 1,3%. Daraus errechnet sich ein Renditevorteil der Aktienanlage von rund 190 Basispunkten. Nach Angaben der Commerzbank handelt es sich um den größten Renditevorteil für Dax-Dividenden in den vergangenen 16 Jahren. Da es wohl nur noch eine Frage der Zeit ist, bis die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen ins Negative rutscht und da nicht ausgeschlossen werden kann, dass die EZB noch stärker zum Mittel der Negativzinsen greift, könnte sich der Renditeabstand von Aktien und Anleihen noch weiter vergrößern.

Dadurch sind Aktien auf jeden Fall gut unterstützt. Ob allerdings mit einer kraftvollen Fortsetzung der aktuellen Rally gerechnet werden kann, ist eine ganz andere Frage. Dagegen spricht unter anderem, dass die jüngste Fondsmanagerumfrage von Bank of America Merrill Lynch ergeben hat, dass große institutionelle Anleger europäische Dividendentitel zunehmend meiden. Auch die jüngsten Daten zu den Zu- und Abflüssen von Exchange Traded Funds (ETF) deuten auf eine Rotation heraus aus den Aktien der Eurozone und möglicherweise hin zu den Emerging Markets und sogar britischen Aktien hin.

Hinzu kommt, dass makroökonomisch die Bäume in der Eurozone keineswegs in den Himmel wachsen. Es bleibt ein ungutes Gefühl zurück, wenn man sich vergegenwärtigt, dass die EZB aus allen Rohren feuert, es aber nur bei einem vergleichsweise bescheidenen Wirtschaftswachstum bleibt – die Eurozone befindet sich offensichtlich in einer Liquiditätsfalle. Aufgrund der Austeritätspolitik in weiten Teilen der Eurozone bleibt der private Konsum schwach, woran sich auch in nächster Zeit nichts ändern wird.

Diskrepanz der Gewinne

Es gibt noch einen weiteren Faktor, der belastend wirken dürfte. Nach Berechnungen von Ralf Zimmermann, Aktienstratege beim Bankhaus Lampe, ist die Differenz zwischen den um Sondereffekte bereinigten Ergebnissen und den nach den Bilanzierungsvorschriften ausgewiesenen Gewinnen im Dax derzeit besonders hoch. Dadurch gewinnt das Problem, dass die Gewinnprognosen der Unternehmen bei steigenden Kursniveaus nach unten revidiert werden, an Brisanz.

Letztlich darf daher erwartet werden, dass die Aktienrally langsam ausläuft und in eine Seitwärtsbewegung übergeht. Es muss bezweifelt werden, dass der Dax in naher Zukunft das Niveau von 11000 Punkten wiedersieht.

Börsen-Zeitung, 16.04.2016, Autor Dieter Kuckelkorn, Nummer 73, Seite 1

Wirtschaft

Turbulentes erstes Quartal – Haben die Notenbanken noch alles im Griff?

Ein gewichtiges Argument für die Erwartung steigender Aktienkurse am Jahresanfang war die nach wie vor extrem expansive Geldpolitik der wichtigsten Notenbanken weltweit. Vor allem die EZB verkündet seit Monaten immer neue liquiditätssteigernde Maßnahmen. Die US-Notenbank Fed hat zwar im Dezember offiziell die lange erwartete Zinswende eingeläutet, allerdings gab es bisher nur eine kleine Leitzinserhöhung. Aufgrund der wenig dynamischen Konjunktur in den USA und Unsicherheiten bzgl. der weiteren global-ökonomischen Entwicklungen – z.B. in vielen Schwellenländern – sind in diesem Jahr maximal zwei weitere Zinsschritte wahrscheinlich. Selbst danach befänden sich die USA noch immer in einem im historischen Vergleich niedrigen Zinsumfeld.

Im bisherigen Jahresverlauf wurde allerdings deutlich, dass – fast ausschließlich – liquiditätsgetriebene Börsen zu nervösen Reaktionen und heftigen Auf- und Abwärtsbewegungen neigen. In „normalen“ Zeiten ist der Grund für eine Investition am Kapitalmarkt eine auf fundamentalen Daten basierende Analyse der Kapitalanlage. Daraus resultiert die grundsätzliche Überzeugung für die mittel- bis langfristige Perspektive des zu erwerbenden Investments. Anderenfalls wird der Kauf eben nicht getätigt. Wenn aber der Beweggrund zum Kauf von z.B. Aktien oder Anleihen eine allgemeine Alternativlosigkeit in Nullzins-Zeiten ist, neigen Anleger generell dazu, ihre Positionierungen schneller zu verändern. Schließlich besteht die erhöhte Gefahr, dass sich die Kurse von fundamental angemessenen Bewertungsniveaus entfernen – sprich zu teuer werden.

Zumindest bei Anleihen ist dieser Effekt tatsächlich unverkennbar. Da die EZB durch ihr Wertpapierkaufprogramm einen Großteil des überhaupt zur Verfügung stehenden Angebots am Markt aufnimmt, sind die Kurse nahezu aller Segmente im festverzinslichen Bereich auf Rekordniveaus vorangeschritten. Bundesanleihen rentieren mittlerweile bis zu einer Laufzeit von 8 (!) Jahren negativ. Selbst Unternehmensanleihen werden teilweise mit einer Nullrendite emittiert.

Auch wenn die EZB den Märkten die zur Verfügung gestellte Liquidität nicht kurzfristig wieder entziehen wird, bedarf es doch immer neuer Geldspritzen, um die Kurse weiter anzutreiben. Da das Anleihekaufprogramm mittlerweile auf monatlich € 80 Mrd. ausgeweitet und bis März 2017 verlängert wurde, ist die Gefahr deutlicher Korrekturen zumindest bei Anleihen weniger akut. Zwar wurde die Idee des „Helikoptergeldes“ von Seiten der Notenbank zunächst verworfen. Es ist aber davon auszugehen, dass weitere expansive Schritte folgen werden, denn mit einer Preissteigerungsrate im März in Höhe von -0,1% im Vergleich zum Vorjahr wurde das Kernziel der Erhöhung der Inflationserwartungen bisher noch nicht erreicht.

Es ist jedoch zu befürchten, dass die kurssteigernde Wirkung der expansiven Maßnahmen auf die Aktienmärkte sukzessive nachlässt, je mehr sie zur Gewohnheit werden. Schon im November letzten Jahres gelang es Mario Draghi trotz einer weiteren Senkung des Einlagenzinssatzes für Banken und der Ausweitung des Volumens der monatlichen Wertpapierkäufe nicht, die Aktienkurse anzutreiben. Auch die EZB-Sitzung im März 2016 hatte bislang nur moderat positive Auswirkungen.

Im ersten Quartal bestimmten vielmehr die Sorgen vor einer Wachstumsschwäche Chinas und die potenziellen negativen Auswirkungen des Ölpreisverfalls die Schlagzeilen und sorgten für zeitweise erhebliche Verluste – und das trotz der fortbestehenden Liquiditätsflut. Offensichtlich spielen bei den Einschätzungen der Aktienanleger lange in den Hintergrund gerückte fundamentale Faktoren und Nachrichten wieder eine größere Rolle. Aus heutiger Sicht erscheinen die sehr negativen Reaktionen der Börsen jedoch überzogen. Nachdem sich der Ölpreis erholt hat und die Sorgen vor einer harten Landung der chinesischen Ökonomie in den Hintergrund gerückt sind, drehten auch die Aktienkurse wieder nach oben.

Die globalen Aktienmärkte sind fundamental betrachtet, z.B. unter Berücksichtigung der Unternehmensgewinne, nach wie vor nicht übermäßig bewertet. Hinzu kommt ein im Vergleich zu verzinslichen Anlagen sehr hoher laufender Ertrag durch die Dividendenzahlungen. So beläuft sich die Dividendenrendite, z.B. bezogen auf den DAX, derzeit auf über 3%. Insofern dürfte sich die expansive Geldpolitik der EZB zukünftig auch auf die Aktienmärkte wieder positiv auswirken und sei es auch nur indirekt, weil sie die Zinsen weiter drückt und damit kaum eine Anlageklasse die Chance auf vergleichbar hohe Renditen birgt. Mit Sicherheit werden uns jedoch auch die heftigen Schwankungen im weiteren Jahresverlauf erhalten bleiben. Spätestens mit Blick auf die Ende Juni anstehende Abstimmung zur Frage der weiteren EU-Zugehörigkeit Großbritanniens könnten erneute Verwerfungen folgen.

Investmentfonds

Laut NNIP wird Erholung über Minizyklen hinweg im Zeitlupentempo verlaufen

Die Weltkonjunktur setzt langsam, aber sicher ihren Erholungskurs fort, der sich über zahlreiche Minizyklen hinzieht und von Ungewissheit und Unsicherheit geprägt ist. Laut NNIP fokussieren Investoren vor diesem Hintergrund auf höher rentierliche Assets. Das bescheidene, aber stetige Wachstum sowie die hohen Risikoprämien verstärken das Anlegerinteresse an höher rentierlichen Assets, wie beispielsweise festverzinslichen Spread-Produkten und globalen Immobilien, sofern Angst-Faktoren sich in Grenzen halten.

Investoren werden voraussichtlich auf höher rentierliche Assets wie festverzinsliche Spread-Produkte und globale Immobilien
fokussieren
Konjunkturelle Erholung zieht sich hin; Ungewissheit und Unsicherheit prägen das Umfeld

„Die Weltkonjunktur setzt langsam, aber sicher ihren Erholungskurs fort, der sich über zahlreiche Minizyklen hinzieht. Ungewissheit und Unsicherheit prägen das Umfeld. Dieser Prozess wird wohl noch einige Zeit anhalten.“

Der Hauptgrund für die häufigen Minizyklen an den entwickelten Märkten ist die Politik der Zentralbanken sowie ihre Deutung durch die Märkte. Hinzu kommen politische Faktoren sowie die Stimmung bei Privathaushalten, Unternehmen und Investoren. All dies führt zu einer volatilen Entwicklung der Daten.

Ohne die Negativfaktoren Preis-/Lohninflation und die damit verbundene Straffung der Zinszügel ist eine rezessionäre Dynamik eher unwahrscheinlich.

Van Nieuwenhuijzen weiter: „Ungewissheit und Unsicherheit führen zu alternativen Denk- und Erklärungsmodellen über die Zukunft unseres Wirtschaftssystems und nicht zuletzt eine zunehmend emotionale Mediendebatte zu Sinn und Zweck des wirtschaftspolitischen Instrumentariums.“

„Vor dem Hintergrund anhaltend hoher Liquidität – die EZB hat sogar weitere Liquiditätsspritzen in Aussicht gestellt – setzen wir jetzt verstärkt auf Assetklassen, die aller Wahrscheinlichkeit nach vom nachhaltigen Wachstum sowie der Jagd nach Rendite profitieren werden: festverzinsliche Spread-Produkte und globale Immobilien.“

NNIP weist darauf hin, dass der Anfang des Jahres beobachtete Run auf US-Staatsanleihen, als Anleger nach sicheren Häfen suchten, derzeit eine Kehrtwende vollzieht. Grund sind die überraschend guten Wirtschaftsdaten aus den USA. Angesichts der günstigeren US-Daten sowie der weltweiten Renditejagd erwartet das Haus nicht nur eine Verbesserung der Rahmendaten für USD-Schuldtitel, sondern auch für Euro Credits. Der Renditeunterschied zwischen USD- und Euro-Titeln dürfte sich vor allem im Investment-Grade-Segment verkürzen.

Verbesserte wirtschaftliche Rahmendaten im Zusammenspiel mit der weniger entgegenkommenden Geldpolitik der Zentralbanken weltweit ergeben eine günstigere Perspektive für USD-Investment-Grade und High-Yield-Titel.

Nach Angaben von NNIP sind US IG und HY mit Renditen von 3,56 Prozent bzw. 8,85 Prozent äußerst attraktiv. Das gilt vor allem im Vergleich mit ihren europäischen Pendants, die nur Renditen in Höhe von 1,76 Prozent bzw. 5,77 Prozent abwerfen.

Investmentfonds

Geringe Verkaufsbereitschaft bremst den Umsatz am deutschen Investmentmarkt

Die meisten deutschen Metropolen verzeichnen im ersten Quartal zurückgehende Transaktionsvolumina. Vor allem Eigentümern von Core-Immobilien fehlen attraktive Wiederanlageoptionen, wodurch sie nur selten zu Verkäufen bereit sind.

Rückgang des Transaktionsvolumens um ca. 14 Prozent
Verkäufern mangelt es an Anlagealternativen
B-Lagen rücken in den Fokus
Düsseldorf, Köln und Stuttgart mit Umsatzzuwächsen
München mit 900 Mio. Euro Transaktionsvolumen umsatzstärkste Stadt
Renditen weiter mit Abwärtstendenz
für 2016 wird ein Umsatz von etwa 50 Mrd. Euro erwartet

Der Gewerbeinvestmentmarkt verzeichnete im ersten Quartal des laufenden Jahres ein Transaktionsvolumen von über 8,3 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Rückgang um etwa 14 Prozent. Während vor allem Handelsimmobilien mit einem Minus von 40 Prozent gegenüber dem Startquartal 2015 ein stark rückläufiges Transaktionsvolumen verzeichneten, stachen Gesundheits- und Sozialimmobilien mit einem Umsatzanstieg von mehr als 50 Prozent hervor. Auffällig ist zudem der auf 21% des Gesamtvolumens gesunkene Anteil von Portfolio-Verkäufen. „Der Rückgang des Transaktionsvolumens ist keine Folge einer nachlassenden Nachfrage“, betont Andreas Wende, COO von Savills und Head of Investment Germany, „sondern resultiert vor allem aus knappem Angebot.“ Die erneute Leitzinssenkung durch die EZB und das sehr geringe Zinserhöhungstempo der US-Zentralbank sorgen für einen weiteren Zustrom von Geld in die Asset-Klasse Immobilien. Gleichzeitig erschwert das Zinsniveau die rentable Wiederanlage von Verkaufserlösen, wodurch die Verkaufsbereitschaft der aktuellen Immobilieneigentümer gering ausgeprägt ist. Trotzdem befinden sich zahlreiche Einzelobjekte und Portfolios in oder vor der Vermarktung. So ist in den kommenden Quartalen mit höheren Transaktionsaktivitäten zu rechnen, die übers Jahr allerdings wohl nicht das Volumen von 2015 erreichen werden. „Wir rechnen mit etwa 50 Mrd. Euro“, so Wende weiter.

BERLIN

Für viele langjährige Bestandshalter wird ein Verkauf immer attraktiver

Investmentumsatz geht um 60% auf 612 Mio. Euro zurück
weiter 36% Umsatzanteil von Einzelhandelsimmobilien, deren Transaktionsvolumen in anderen Metropolen stark zurückgegangen ist
Käufer: Asset-Manager mit 36% vor Offenen Spezialfonds
Spitzenrendite für Geschäftshäuser in der 1-A-Lage seit Ende 2015 auf 3,5% gesunken
Größte Transaktion: Schroder kauft Victoriastadt Lofts in Friedrichshain für 130 Mio. Euro

Zwar hat die Rallye am Berliner Gewerbeinvestmentmarkt im ersten Quartal dieses Jahres mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens um 60 Prozent gegenüber dem Vergleichsquartal 2015 statistisch an Fahrt verloren, doch die Nachfrage und der Anlagedruck sind ungebrochen. So geht Savills in den kommenden Monaten von einer deutlich anziehenden Investmentaktivität aus und prognostiziert, dass 2016 erneut ein hohes Transaktionsvolumen erreicht wird. Viele Eigentümer, die bereits früh im Marktzyklus gekauft haben, werden das aktuelle Preisniveau für einen Verkauf ihrer Objekte nutzen. Gewinnmitnahmen werden zunehmend auch für Investitionen aus in jüngerer Zeit realisiert, was die Dynamik des Marktes illustriert. Gerade die Nachfrage aus dem Ausland ist für die Bundeshauptstadt anhaltend hoch. Der Anteil internationaler Käufer lag bei etwa 50 Prozent. Grundsätzlich wird die Käuferschaft in punkto Kaufpreishöhe, Risikobereitschaft sowie Schnelligkeit immer flexibler – und das ist in Berlin auch nötig, um zum Zuge zu kommen.

„Besonders attraktiv erscheint angesichts der anhaltend hohen Umsätze bei der Bürovermietung der Kauf von Objekten mit kurzlaufenden Mietverträgen, da diese in übersichtlicher Zeit eine enorme Steigerung des Cash-Flows versprechen“, sagt Steffen Pulvermacher, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Berlin. „Entsprechend groß ist dort jedoch das Konkurrenzfeld der Bieter.“

DÜSSELDORF

Starker Jahresauftakt und Renaissance der B-Lagen

Büroimmobilien mit Umsatzanteil von 73% vorn
Deutsche Käufer sorgen für drei Viertel des Umsatzes
Spitzenrendite für Büros und Geschäftshäuser stabil bei 4,1% bzw. 3,8%
Ausgewählte Transaktion: CA Immo verkauft Areal der früheren Autoverladestation an GBI

Der Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt startete mit einem hohen Transaktionsvolumen ins neue Jahr. So wechselten im 1. Quartal Gewerbeobjekte für mehr als 300 Mio. Euro den Eigentümer – mehr als doppelt so viel wie im Vorjahreszeitraum (142 Mio. Euro). „Da in diesem Jahr deutlich weniger großvolumige Transaktionen als im vergangenen Jahr zu erwarten sind, sehen wir für das Gesamtjahr 2016 allerdings ein leicht rückläufiges Investmentvolumen“, erläutert Stefan Mellies, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Düsseldorf. Core-Immobilien stehen bei den meisten Investoren nach wie vor hoch im Kurs, jedoch sehen viele Eigentümer momentan von einem Verkauf solcher Objekte ab. Das bereits im letzten Jahr zu beobachtende Aufweichen der Anlageprofile in Richtung Core-Plus dürfte daher auch in den kommenden Monaten anhalten. Aufgrund der stärkeren Nachfrage nach Objekten abseits des Core-Segments ist davon auszugehen, dass auch die Düsseldorfer B-Lagen verstärkt auf Investment-Opportunitäten geprüft werden.

FRANKFURT

Markt präsentiert sich kleinteilig, doch großvolumiges Produkt ist absehbar

Transaktionsvolumen schrumpft um 36% auf 626 Mio. Euro
Mit 30% überdurchschnittlicher Umsatzanteil von Hotelimmobilien
Offene und Spezialfonds mit 36% stärkste Investorengruppe
Ausgewählte Transaktion: Amundi kauft Broker & Office Center (BOC) von JP Morgan

Der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt war in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres von vergleichsweise kleinen Transaktionen geprägt: das durchschnittliche Transaktionsvolumen lag bei lediglich etwa 24 Mio. Euro. Im Mittel der vergangenen fünf Jahre waren es 46 Mio. Euro. Angesichts der gut gefüllten Projektpipeline im Hochhaussegment – zum Beispiel der Büroturm auf dem ehemaligen Metzler-Areal – werden künftig aber auch wieder großvolumige Abschlüsse zu sehen sein.

Neben der Projekt- ist auch die Transaktionspipeline gut gefüllt. Für viele Produkte wurde im 1. Quartal der Markteintritt vorbereitet, so dass in den kommenden Quartalen mit deutlich mehr Dynamik auf der Angebotsseite zu rechnen ist. „Insbesondere institutionelle Bestandshalter überprüfen derzeit ihre Portfolios und werden sich vermehrt von nicht mehr strategiekonformen Objekten trennen“, erklärt Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt. Dem steht eine hohe Nachfrage nach Value-Add-Produkten gegenüber. Vor allem Objekte mit auslaufenden Mietverträgen und Repositionierungspotenzial stehen hierbei im Fokus.

HAMBURG

Transaktionsaktivität jenseits der City nimmt zu

Umsatz geht um 6% leicht auf 850 Mio. Euro zurück
Drei Viertel des Umsatzes mit Büroimmobilien
Britische Investoren sorgen für knapp 40% des Umsatzes
Bürorendite sinkt seit Ende 2015 um 10 Basispunkte auf 4%
Ausgewählte Transaktion: Amundi kauft den Telekom-Campus in der City Nord für 125 Mio. Euro

Hamburg gilt aufgrund seiner diversifizierten Branchenstruktur und seines im Metropolenvergleich wenig volatilen Vermietungsmarktes als ein besonders risikoarmer Investitionsstandort. Eigentümer der begehrten Core-Immobilien in der City sind trotz der hohen Investorennachfrage aktuell nur in Ausnahmen zu Verkäufen bereit, da es an Anlagealternativen mangelt. Das Investitionsgeschehen dürfte daher auch in den kommenden Monaten vor allem in Lagen außerhalb der City stattfinden.

„Eine Lage mit günstigem Entwicklungspotenzial ist die Achse zwischen City und HafenCity“, erklärt Sascha Hanekopf, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg. „Hier wird sich in nächster Zeit das Interesse der Immobilieninvestoren weiter verstärken.“ Aufgrund fehlender Verkaufsbereitschaft im Core-Segment dürfte das Jahr 2016 vor allem von Eigentümerwechseln im Core-Plus-Segment geprägt sein. Auch Value-Add-Produkte werden weiter sehr stark nachgefragt. Da es auch hier jedoch kaum Angebot gibt, ist von weiter fallenden Renditen auszugehen.

KÖLN

Reges Investoreninteresse, aber schwieriger Markteintritt

Umsatz steigt um ein Fünftel auf 174 Mio. Euro
94% des Transaktionsvolumens mit Büroimmobilien
Aktivste Käufer sind mit 51% geschlossene Fonds
Ausgewählte Transaktion: Blue Rock kauft DuMont-Zentrale

Der Kölner Markt ist von einer gravierenden Knappheit attraktiver Büroflächen gekennzeichnet. Gleichzeitig gibt es kaum spekulative Projektentwicklungen. Das Marktumfeld für Eigentümer, insbesondere von Büroimmobilien, ist daher äußerst günstig. So zeigen zahlreiche Investoren großes Interesse am Kauf Kölner Immobilien.

Die kleinteilige Bebauungsstruktur und die Vielzahl an (Privat)-Eigentümern im Kölner Zentrum erschwert die Realisierung neuer Projekte, da zuvor diverse Einzelobjekte zu erwerben sind. Dies hat lange Projektvorlaufzeiten zur Folge und begünstigt lokal verankerte Akteure. „Wir gehen insofern davon aus, dass der Markt auch im Jahr 2016 seine regionale Prägung beibehält und internationale Käufer oftmals nicht zum Zuge kommen“, illustriert Panajotis Aspiotis, Managing Director und Head of Düsseldorf and Cologne, die spezielle Situation in der Domstadt. Die mittel- bis langfristig anhaltende Flächenknappheit in der City macht die Erschließung neuer Stadtteillagen erforderlich. Nachdem im Deutzer Feld kaum noch freie Grundstücke verfügbar sind, dürften mittelfristig die Areale an den Kölner Ringen stärker in den Fokus rücken.

MÜNCHEN

Steigende Investmentaktivität am Stadtrand

München mit 870 Mio. Euro stärkster Markt – trotz 2% Umsatzrückgang
84% des Transaktionsvolumen entfallen auf Büroimmobilien
Italienische Investoren mit 47% stärkste Käufernation
Mit 3,7% niedrigste Bürorendite bundesweit
Ausgewählte Transaktion: Verkauf des BayWa-Hochhauses für 280 Mio. Euro an WealthCap

München gilt nach wie vor als DER sichere Hafen in Deutschland. Entsprechend groß ist die Nachfrage von Investoren, die nach Anlagemöglichkeiten in genau solchen sicheren Häfen suchen. Auch 2016 dürfte die Nachfrage anhalten und sich wegen der Angebotsknappheit innerhalb der Stadtgrenzen verstärkt auf das Umland ausweiten. So ziehen Lagen wie Moosach, Ismaning oder auch Ottobrunn eine immer stärkere Nachfrage auf sich. „München steht nicht nur bei Core-, sondern auch bei Value-Add-Investoren ganz oben auf der Liste der begehrtesten Investmentstandorte“, so Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart, „denn die guten Vermietungsperspektiven versprechen Wertsteigerungspotenzial, das sich durch Aufwertung von Objekten heben lässt.“ In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres lag das Transaktionsvolumen 2 Prozent unter dem des Vorjahreszeitraumes und belief sich auf knapp 900 Mio. Euro. Vor allem der Verkauf des BayWa-Hochhauses für 280 Mio. Euro trug dazu bei, dass das Minus nicht noch größer ausfiel. Trotz des geringfügigen Umsatzrückgangs war München der umsatzstärkste Top-7-Markt im 1. Quartal.

STUTTGART

Investorenlandschaft breit gefächert und immer internationaler

Transaktionsvolumen legt um 55% auf 329 Mio. Euro zu
Büroimmobilien generieren zwei Drittel des Umsatzes
Mehr als Dreiviertel des Investmentvolumens kommen aus den USA
Offene und Spezialfonds mit 67% vorn
Ausgewählte Transaktion: Hines kauft den Alten Kronprinzbau

Der Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt zieht ein immer stärkeres Interesse von ausländischen Investoren auf sich. Gleichzeitig sind immer noch viele regionale Investoren, darunter zahlreiche Privatinvestoren, in Stuttgart engagiert. Die Investorenlandschaft dürfte dadurch noch vielfältiger, der Bieterwettstreit um Immobilien noch größer werden.

Die Attraktivität Stuttgarts ergibt sich auch zukünftig aus den im Vergleich zu den anderen Top-7-Märkten etwas höheren Renditen. Dabei kann die Metropolregion Stuttgart im Hinblick auf die Fundamentaldaten mit den meisten anderen Märkten mithalten, etwa bei Kaufkraft und Beschäftigung. Wir gehen davon aus, dass dieser Umstand im Jahresverlauf verstärkt eingepreist und zu einer weiteren leichten Renditekompression führen wird. „Die guten Fundamentaldaten und der stabile Nutzermarkt sind es aber auch, die viele Eigentümer von Core-Objekten von Verkäufen abhalten“, verdeutlicht Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart den aktuell typischen Trend. „Wir erwarten daher, dass sich immer mehr Investoren auch mit den Stuttgarter B-Lagen auseinandersetzen werden.“