Während die gesamtwirtschaftliche Lage weiterhin von Unsicherheiten geprägt ist, verbessern sich Stimmung und Finanzierungsbedingungen sukzessive. Das Investitionsgeschehen zieht allmählich an, bleibt aber insgesamt noch deutlich unter langjährigen Vergleichswerten. Die Büromärkte spiegeln die konjunkturelle Schwäche weiterhin wider – mit geringer Neuvermietungsdynamik und steigenden Leerständen. Das geht aus dem aktuellen Immobilienmarktreport Q3/2025 von Avison Young hervor.
Makroökonomisches Umfeld: Mini-Wachstum 2025, bessere Perspektiven für 2026
„Frühindikatoren senden aktuell ein widersprüchliches Bild“, sagt Christian Ströder, Director Market Intelligence Deutschland bei Avison Young. „Während das ifo-Geschäftsklima im September erstmals seit Monaten rückläufig war, stabilisieren sich die Einkaufsmanagerindizes knapp über der Wachstumsschwelle. Für 2025 wird ein Mini-Wachstum erwartet, während sich die Konjunktur 2026 mit einem BIP-Zuwachs von rund 1,2 Prozent wieder dem langfristigen Trend annähern soll.“
Die langfristigen Finanzierungszinsen dürften derweil etwas ansteigen, bei gleichzeitiger Abstandsvergrößerung zu kürzeren Laufzeiten – die Zinskurve wird steiler.
Investment: Marktstimmung verbessert sich – Transaktionsvolumen weiter niedrig
Der deutsche Investmentmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine wachsende Zuversicht, auch wenn sich dies noch nicht in den Transaktionsvolumina widerspiegelt. Mit rund 16 Milliarden Euro liegen die Investitionen in gewerbliche Immobilien nach neun Monaten leicht unter dem Vorjahreswert und rund 54 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt.
„Wir beobachten eine schrittweise Aufhellung der Marktstimmung. Mehr Liquidität ist vorhanden, der Wettbewerb um Core-Produkte zieht an – gleichzeitig bleibt die Finanzierung außerhalb dieses Segments herausfordernd“, erklärt Jochen Völckers, Geschäftsführer bei Avison Young. „Für eine echte Belebung braucht es mehr Dynamik in den Vermietungsmärkten und eine Reduzierung der gesamtwirtschaftlichen Unsicherheit.“
Büromärkte: Nutzer weiter zögerlich – Leerstände steigen
Auf den Vermietungsmärkten blieb das dritte Quartal 2025 weitgehend ohne Momentum. Geschäftsunsicherheit und lange Entscheidungsprozesse hemmen die Nachfrage, während Flächenreduktionen anhalten.
„Die Umsätze entwickeln sich sehr uneinheitlich: Während Frankfurt mit einem Plus von 80 Prozent deutlich heraussticht, liegen Berlin, Düsseldorf und Hamburg weiter unter ihren langjährigen Mitteln“, so Michael Kubik, Head of Office Leasing Deutschland. „Hochwertige Objekte in guten Lagen bleiben gefragt, während Bestandsobjekte ohne klare ESG-Strategie zunehmend unter Druck geraten. Notwendige (CapEx-) Investments in den Bestand werden vielfach nicht getätigt.“
Dazu führt Johann Mikhof, Director Leasing & Investment bei Avison Young beispielhaft aus: „Das Auseinanderlaufen der Qualitäten im Markt zeigt sich beispielsweise in Düsseldorf: Hier gibt es zwar die höchste Leerstandsquote der großen Büromärkte, aber die Spitzenmiete ist im dritten Quartal erneut gestiegen, und liegt nunmehr bei 46 Euro pro Quadratmeter monatlich – ein Plus von 10 Prozent allein im Jahresvergleich.“
Ausblick: Moderate Erholung wahrscheinlich
„Trotz der verhaltenen Entwicklung sehen wir Anzeichen einer Stabilisierung“, sagt Nicolai Baumann, Geschäftsführer und Country Manager Deutschland. „Die verbesserte Finanzierungsstimmung, steigende Marktaktivitäten und die hohe Bedeutung Deutschlands als Logistikdrehscheibe – auch und gerade mit Blick auf den Ausbau der Verteidigungsinfrastruktur – sind positive Signale. Das skizierte Bild zeigte ich auch der zurückliegenden Expo Real. Wir erwarten keine schnelle Trendwende, aber eine fortgesetzte moderate Erholung.“
