Sachwerte / Immobilien

Vom Besichtigungsrecht bis zur fristlosen Kündigung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Ärger mit dem Vermieter kann niemand gebrauchen, doch immer wieder geraten Mieter und Eigentümer aneinander.

Häufig geht es dann um Kündigungsfristen, Nachmieterregelungen, Eigenbedarfskündigungen oder andere Streitpunkte, die nicht selten vor Gericht landen. Welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben und welche Regeln sie unbedingt kennen sollten, erklären die Rechtsexperten von anwalt.de, einem der führenden Rechtsinformationsportale in Deutschland.

Hartnäckiges Gerücht: Mit potentiellen Nachmietern früher aus dem Mietvertrag?

„Das Gerücht, dass man schneller aus einem Mietvertrag rauskommt, wenn man einen Nachmieter präsentieren kann, hält sich leider hartnäckig. Zwar kann ein Vermieter den Nachmieter akzeptieren – er muss es aber nicht. Als Eigentümer der Wohnung kann er schließlich selbst entscheiden, wer zukünftig darin wohnen darf“, so Sandra Voigt, Assessorin und Redakteurin der juristischen Redaktion von anwalt.de. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob der Mieter dem Vermieter einen, drei oder fünfzig solvente Nachmieter vorschlägt. Denn der Vermieter ist generell nicht dazu verpflichtet, den Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Vertrag zu entlassen. In der Regel beträgt diese drei Monate. Es gibt aber auch längerfristige Mietverträge, sogenannte Zeitmietverträge, nach denen eine Vertragskündigung für eine bestimmte Zeit nicht oder nur unter bestimmten Bedingungen möglich ist. Kann ein Mieter seine Wohnung aus irgendeinem Grund nicht mehr nutzen, ist das zunächst sein persönliches Problem und er bleibt zur Zahlung der Miete verpflichtet (§ 537 I Bürgerliches Gesetzbuch). Enthält ein längerfristiger Mietvertrag aber eine Ersatzmieterklausel oder der Vermieter stimmt der Stellung eines Nachmieters zu, ist auch ein frühzeitiger Vertragsausstieg möglich.

Besichtigungsrecht: Wann darf der Vermieter Zutritt zur Wohnung verlangen?

Immer wieder fragen sich Mieter, ob sie ihren Vermieter in die Wohnung lassen müssen, wenn dieser plötzlich und unerwartet vor der Tür steht. Die Antwort lautet: Nein. Denn ein Mieter übt in seiner Wohnung das Hausrecht aus und kann selbst entscheiden, wen er rein lässt und wen nicht. Das gilt auch für den Eigentümer und damit den Vermieter der Wohnung. Diesem steht unter bestimmten Bedingungen allerdings ein Besichtigungsrecht zu. So benötigt er in erster Linie einen sachlichen Grund für die Besichtigung der vermieteten Wohnung, beispielsweise wenn der Vermieter die Wohnung einem Kaufinteressenten beziehungsweise einem potenziellen Nachmieter zeigen möchte, oder er beziehungsweise ein von ihm beauftragter Dritter die Messvorrichtungen ablesen oder ein Mietwertgutachten erstellen möchte. Auch darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, wenn der Mieter einen Mangel angezeigt hat und der Vermieter sich den Schaden ansehen möchte oder wenn der begründete Verdacht besteht, dass der Mieter die Wohnung vertragswidrig nutzt, also zum Beispiel unerlaubt ein Haustier hält oder Räume der Wohnung unberechtigt untervermietet hat. In solchen Fällen muss der Vermieter den Termin aber immer rechtzeitig vorher ankündigen und den Grund für die Besichtigung nennen. Keinesfalls darf sich ein Vermieter eigenständig Zutritt zu einer vermieteten Wohnung verschaffen, auch muss er bei Wohnungsübergabe sämtliche Schlüssel an den Mieter überreichen – andernfalls würde er Hausfriedensbruch begehen, wenn er die Wohnung unberechtigt und ohne Rücksprache mit dem Mieter betritt (§ 123 Strafgesetzbuch). Einzige Ausnahme bilden Notfälle wie beispielsweise ein Wasserrohrbruch. In solchen Notfällen darf der Vermieter die Wohnung auch in Abwesenheit des Mieters betreten beziehungsweise sie öffnen lassen.

Wohnraum für die Verwandtschaft: Wann eine Eigenbedarfskündigung erlaubt ist

Die Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs ist immer wieder Auslöser für emotionale Auseinandersetzungen und führt nicht selten zum Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter. Grundsätzlich können Vermieter einen Mietvertrag wirksam kündigen, wenn sie die Räumlichkeiten für sich oder einen Familien- beziehungsweise Haushaltsangehörigen benötigen (§ 573 II Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch). Stehen dem Vermieter auf demselben Anwesen beziehungsweise in derselben Wohnanlage weitere, leer stehende Wohnungen zur Verfügung, ist er jedoch verpflichtet, dem betroffenen Mieter eine vergleichbare Ersatzwohnung anzubieten. Täuscht ein Vermieter den Eigenbedarf nur vor, um den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, macht er sich diesem gegenüber schadenersatzpflichtig (§§ 573 II Nr. 2, 280 I Bürgerliches Gesetzbuch) und muss dem ehemaligen Mieter den Schaden ersetzen, der aufgrund des unfreiwilligen Umzugs entstanden ist. Dazu gehören beispielsweise Umzugs- und Maklerkosten sowie der Differenzmietschaden, falls die Miete der neuen Wohnung höher ist als die der alten.

Jetzt reicht’s: Wann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen kann

Schreiende Kinder im Hausflur, neue Nachbarn, die bis spät in den Abend werkeln und bauen, die Nachbarin, die in Stöckelschuhen übers Laminat trippelt – in Mehrparteienhäusern gibt es zahlreiche Lärmquellen, von denen aber nicht alle hinzunehmen sind. Denn stört ein Hausbewohner nachhaltig den Hausfrieden und die Mitmieter beschweren sich wiederholt über eine nächtliche Ruhestörung, beispielsweise durch lautes Zuschlagen von Türen, laute Musik, Staubsaugen und den regelmäßigen Betrieb der Waschmaschine, muss der Störenfried mit einer – im schlimmsten Fall sogar fristlosen – Kündigung rechnen. Zwar genießen Mieter in ihren Wohnungen viele Freiheiten, sie sollten dabei aber stets Rücksicht auf ihre Nachbarn nehmen – vor allem nachts. In vielen Mietshäusern existiert zu diesem Zweck eine formelle Hausordnung, in der beispielsweise eine Nachtruhe von 22:00 bis 07:00 Uhr festgeschrieben ist.

print

Tags: , , , , , , ,

ASCORE Auszeichnung

Es gibt viele gute Tarife – für die Auszeichnung „Tarif des Monats“ gehört mehr dazu. Lesen Sie hier, was die ausgezeichneten Tarife zu bieten haben.

Tarife des Monats im Überblick

ETF-News

ETF-News

Aktuelle News zu börsengehandelten Indexfonds.

zu den News

Guided Content

Guided Content ist ein crossmediales Konzept, welches dem Leser das Vergleichen von Finanzprodukten veranschaulicht und ein fundiertes Hintergrundwissen liefert.

Die Ausgaben im Überblick

ESG Impact Investing

In jeder Ausgabe stellt "Mein Geld" ein UN-Entwicklungsziel und dazu passende Investmentfonds vor.

Un-Entwicklungsziele im Überblick

YouTube

Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren

Video laden

Mein Geld Newsletter

Melden Sie sich für unseren 14-tägigen Newsletter an.

zur Newsletteranmeldung

25 Jahre Mein Geld
Icon

Mein Geld TV

Das aktuelle Video

-
Warum hat Antecedo zum wiederholten Mal den Lipper Award gewonnen?

Antecedo hat mit dem Antecedo Independent Invest zum wiederholten Mal den Lipper-Award gewonnen.

zum Video | alle Videos
Icon

Mein Geld Magazin

Die aktuelle Ausgabe

Mein Geld 01| 2024

Die Zeitschrift Mein Geld - Anlegermagazin liefert in fünf Ausgaben im Jahr Hintergrundinformationen und Nachrichten aus den Bereichen Wirtschaft, Politik und Finanzen.

zur Ausgabe | alle Ausgaben