Ende 2016 werden Sie bis zu 690 Millionen Euro Eigenkapital akquiriert haben, die in über 70 Immobilienentwicklungen investiert sind. Als Immobilienentwickler setzt das eine ausreichende Manpower voraus. Wie groß ist die PROJECT Gruppe?
Die PROJECT Gruppe besteht aus zwei Unternehmensgruppen. Einmal die PROJECT Investment Gruppe als Fondshaus mit insgesamt etwa 60 Mitarbeitern. Und daneben die PROJECT Immobilien Gruppe als Asset Manager mit über 450 Mitarbeitern. Die Profis unseres Asset Managers verantworten die Bereiche Research, Akquise von Objekten, Objekteinkauf, Planung, Ausschreibung, Bauleitung, Controlling und den Verkauf der Wohnungen. Ein wesentlicher Teil der Teams sitzt vor Ort in den acht Metropolregionen, in welchen wir aktiv sind. Unser Asset Manager hat die ausreichende Manpower und vor allem die nötige Erfahrung und die Prozesse, um die über 70 Immobilienentwicklungen mit einem Verkaufsvolumen von aktuell etwa 1,7 Milliarden Euro erfolgreich umzusetzen. In unserer gesamten Historie wurde noch nie ein Objekt negativ abgeschlossen.
Sie haben bislang zwei institutionelle Spezial-AIF aufgelegt. Wie viele institutionelle Investoren sind an Ihren Fonds beteiligt, aus welchen Bereichen kommen sie und wie viel Eigenkapital haben sie bislang eingebracht?
In unserem ersten Fonds wurden 82 Mio. Euro Eigenkapital von insgesamt sechs institutionellen Investoren eingesammelt und bereits in neun Objekte investiert. Diese sechs Investoren sind drei Versicherungsgesellschaften, zwei Versorgungswerke und eine Pensionskasse. Für unseren zweiten Fonds, der bis Jahresende geschlossen werden soll, liegen Zeichnungen und Kapitalzusagen von insgesamt 90 Mio. Euro Eigenkapital vor. Diese kommen von vier Versicherungsgesellschaften, zwei Versorgungswerken und zwei Pensionskassen. Etwa die Hälfte dieser Investoren ist bereits im ersten Fonds investiert und von unserer Arbeit überzeugt. Der andere Teil sind neue Investoren. Weitere drei institutionelle Investoren befinden sich in der Endprüfung und wir rechnen mit Schließung des Fonds vor Jahresende.
Investieren die institutionellen Fonds gemeinsam mit den Publikumsfonds?
Die Startobjekte des ersten institutionellen Fonds waren gemeinsame Objektinvestitionen mit Publikumsfonds. Alle anderen Objektinvestitionen sind von den Publikumsfonds getrennt. Institutionelle Investoren wollen grundsätzlich Objektinvestitionen mit anderen Anlegern vermeiden, um auf eventuelle aufsichtsrechtliche und steuerrechtliche Änderungen schnell innerhalb eines möglichst einheitlichen Investorenkreises reagieren zu können. Die Investmentstrategie und die Gebühren unseres Asset Managers sowie anderer Dienstleister sind bei allen Fonds gleich.
Welche Erfahrungen haben Sie mit institutionellen Investoren gemacht?
Wir haben sehr positive Erfahrungen. Institutionelle Investoren sind sehr anspruchsvoll, aber auch sehr kompetent und professionell in ihren Entscheidungen. Mittlerweile sind die meisten institutionellen Investoren in der indirekten Immobilienanlage sehr erfahren. Sie unterziehen den Fondsanbieter und den jeweiligen AIF daher einer strengen Due Diligence. Die aufgesetzten Investitionsprozesse sowie das Risikomanagement des Asset Managers und der Kapitalverwaltungsgesellschaft werden intensiv geprüft und hinterfragt. Insbesondere bei Versicherungsgesellschaften sind durch Solvency II die Anforderungen an den Prüfungsprozess und das laufende Monitoring noch weiter gestiegen. Ein sehr zeitnahes und ausführliches Berichtswesen ist daher unumgänglich.
Unsere institutionellen Investoren sind zusätzlich auch „sehr nah an der Immobilie“ und halten hierfür auch die notwendigen Ressourcen vor. Sie besichtigen die Grundstücke grundsätzlich vor Ankauf und auch regelmäßig während der Projektierungs- und Bauphase. So verschaffen Sie sich neben den vierteljährlichen sehr intensiven und detaillierten Reportings ihren eigenen persönlichen Eindruck über den Stand und Fortschritt ihrer Investitionen.
Können Ihre Renditen tatsächlich ohne Fremdkapitalhebel realisiert werden?
Projektentwickler verkaufen ihre Wohnungen üblicherweise an Kapitalanleger. Die Wohnung wird erst vermietet, danach an den Anleger verkauft. Somit fließt der Kaufpreis dem Entwickler spät zu. Wenn der Objekteinkauf – wie auch bei uns üblich – mit einer Kalkulation von beispielsweise 12 Prozent statische Rendite auf das Objekt stattfindet und die Kalkulation so aufgeht, entsteht nach einer Entwicklungszeit von z.B. drei Jahren eine jährliche Rendite von einem Drittel, also von etwa 4 Prozent. Nach Abzug der Fondskosten liegt die Rendite für Investoren nochmals niedriger. Will dieser Projektentwickler die Rendite verbessern, benötigt er einen Finanzierungshebel.
Bei PROJECT gibt es einen entscheidenden Unterschied: Wir verkaufen unsere Objekte frühzeitig an Eigennutzer. Es findet keine Vermietung statt, die den Verkauf nach hinten schiebt. Ein erster Teil von etwa einem Drittel der Wohnungen muss bei uns üblicherweise verkauft sein, bevor der Bau beginnt. So fließen unserem Asset Manager frühzeitig Kaufpreisraten nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung durch diese Käufer zu. Diese Kaufpreisteilzahlungen verringern den Eigenkapitalbedarf aus unseren Fonds. So benötigen wir bei unserer Vorgehensweise für eine Objektentwicklung nur etwa ein Drittel des gesamten Kapitals von unseren Investoren. Dies wirkt wie ein Kapitalhebel vergleichbar einer Fremdfinanzierung und sorgt dafür, dass das gleiche Objekt von 12 Prozent statischer Rendite auch mit etwa 12 Prozent oder mehr an jährlicher Rendite auf das eingesetzte Kapital abschließt. So erreichen wir höhere Renditen ohne die Risiken einer Fremdfinanzierung.
Auf welchen Annahmen basieren Ihre Renditeberechnungen?
Auf den soeben dargestellten Annahmen: Bei 12 Prozent Objektrendite im Jahr erzielen wir für unsere Investoren sechs, sieben Prozent Investorenrendite oder mehr. Dies ist nach Abzug der Fondskosten und unter der Berücksichtigung gerechnet, dass die Investorengelder nicht immer voll und sofort in Objekte investiert sind. Diese Objektrendite von 12 Prozent im Jahr hat unser Asset Manager bisher bei allen abgeschlossenen 41 Objekten im gewichteten Durchschnitt übertroffen.
Was halten Sie von Prognoserechnungen?
In der Vergangenheit haben viele Anbieter geschlossener Publikumsfonds mit Prognoserechnungen gearbeitet, die von den Verkäufern gegenüber dem Privatkunden oft als Sicherheit für die langjährige Kapitalentwicklung dargestellt wurden. Wer aber kennt eine Prognoserechnung auf mindestens 8 oder mehr Jahre, die am Ende jemals genau so wie prognostiziert eingetroffen ist? Dies ist bei unternehmerischen Beteiligungen auch nicht anders zu erwarten. Die BaFin verlangt bei regulierten Angeboten statt einer Prognoserechnung eine Low-/Middle- und Highcase-Darstellung zur Anlageentwicklung in den Wesentlichen Anlagebedingungen. Dies entspricht zwar im Groben einer Prognoserechnung, suggeriert aber dem Privatanleger aus unserer Sicht keine trügerische Sicherheit. Aus diesem Grund halten wir Prognoserechnungen bei unternehmerischen Beteiligungen nicht für sinnvoll.
Lesen Sie den zweiten Teil des Interviews in der Print-Ausgabe von Mein Geld Nr. 5/2016, die am 7. November erscheint.
